Vivere di rendita immobiliare
Come vivere di rendita immobiliare? Ecco di cosa parleremo in questo articolo:
- Acquistare immobili da mettere a reddito.
- Vivere di rendita con gli affitti.
Quanto serve per vivere di rendita ? Come vivere senza lavorare ? Come smettere di lavorare? Puoi vivere di rendita per sempre? Sarebbe bello, eh?
Questo non è un articolo che parla di come vivere senza lavoro, anzi al contrario si concentra sul “tanto lavoro necessario” per realizzare questo sogno e diventare esperti in questo tipo di attività.
Si parla di come utilizzare gli immobili, nel modo migliore, per crearsi una rendita o per generare delle plusvalenze. E quale momento più favorevole di questo con la crisi immobiliare, i prezzi degli immobili al minimo storico, il costo del denaro sotto zero e i mutui quasi regalati?
Vivere di rendita immobiliare
Seguirà una nostra guida (in preparazione) su come arredare e rendere appetibile un immobile da affittare, con le tipologie di locazione da utilizzare per aumentare la redditività.
Investimenti immobili locati a reddito
Investire in immobili locati a reddito, assicurandosi una rendita mensile sicura, è più facile –ovviamente – se si posseggono già delle proprietà immobiliari. Bisognerà solo organizzarle al meglio per farle fruttare.
Altrimenti bisogna capire come cominciare ad acquistare immobili, per costruirsi un patrimonio da mettere a reddito. Magari cominciando da zero. È possibile, te lo assicuro.
Questo è uno degli argomenti più affascinanti, almeno per me. Ho sempre investito in proprietà immobiliari, e ho sempre creduto che investire in immobili fosse più remunerativo che investire in titoli o in borsa, o comunque in strumenti del mercato mobiliare.
Quando avevo un pò di soldi compravo una casa (con un mutuo) e l’affittavo. Oppure cercavo costruttori, cooperative, edilizia agevolata, che mi consentissero di fare buoni affari, con pochi soldi a disposizione.
Ho sempre preferito gli immobili alla borsa e ai titoli…
Domanda obbligata: perché questo convincimento, se ho una estrazione bancaria e non provengo da una società investimenti immobiliari?
Per due semplici motivi:
- perché gli investimenti immobiliari hanno esercitato su di me un certo fascino, fin dalla adolescenza. Passione trasmessami in famiglia;
- lavorando in banca e nel settore finanziario, mi sono reso conto di quanto siano poco attrattivi gli investimenti in titoli.
Immobiliare contro azioni, dunque borsa e immobili.
Vivere di rendita immobiliare: vediamo perché preferisco gli immobili
Premetto che qui esistono due correnti di pensiero ben distinte: pro-immobili e pro-investimenti mobiliari in titoli. Riferirò semplicemente il mio punto di vista, alla luce di alcune considerazioni.
Investimenti in titoli e in borsa
Il mercato finanziario, che pure conosco bene per l’attività di lavoro che svolgo, ha regole determinate, rigide, oggettive. Mi spiego meglio: un titolo, un’azione, un derivato, sono soggetti a quotazioni di mercato ufficiali, sono per la maggior parte strumenti quotati su mercati regolamentati. Il loro valore è quotato ufficialmente ed è soggetto a variazioni dovute agli eventi socio economici e finanziari, che avvengono indipendentemente dalla nostra volontà.
Tutti gli investitori che operano in questo settore, sia professionali che occasionali, sono soggetti al variare delle quotazioni, e non possono influire su di esse. Possono solo intuire, prevenire, essere bravi a prevedere le variazioni delle quotazioni in senso a loro favorevole. Possono comprare o vendere, guadagnare e magari speculare. E possono perdere.
Oppure, anche la figura dell’investitore stanziale, il cosiddetto cassettista – colui che investe su titoli a lungo termine e non fa trading, ma attende la maturazione del suo investimento – dovrà aspettare con pazienza gli eventi e sperare nel meglio.
Cosa succede con gli immobili?
Innanzitutto ti invito a leggere l’articolo sul signoraggio bancario tanto per renderti conto di cosa sia effettivamente la moneta ai giorni nostri. In caso di inflazione l’immobile non ti tradisce: invece di diminuire il suo valore, aumenta!
E se c’è una crisi sistemica o della moneta? (come ad esempio uscire dall’euro, tanto per parlare di un tema attuale e forse possibile). L’immobile è in salvo. È un bene fisico, tangibile, ci puoi vivere dentro, non svanisce e non ha un valore virtuale o convenzionale come tutto ciò che è connesso con la moneta (denaro, titoli, e così via).
Questa tesi, detta così può sembrare semplicistica, ma ti assicuro che corrisponde esattamente alla realtà.
Vivere di rendita immobiliare con l’immobile:
- Hai tu il controllo: puoi intervenire direttamente e pilotare il tuo investimento in molti modi, verso i tuoi obiettivi.
- Puoi ristrutturarlo, migliorarlo e trarne maggior redditività.
- È possibile venderlo per ricomprarne un altro o per realizzare una plusvalenza.
- Puoi (ecco quello che mi piace di più…) decidere il prezzo sia quando acquisti che quando vendi.
Mentre l’investimento in titoli del mercato finanziario, il cui prezzo non dipende da te, non è influenzabile dal tuo comportamento (a meno che tu non sia un grande finanziere in grado di influenzare il mercato!)
Con gli immobili, devi solo stare attento alle crisi cicliche del mercato. Avrai un paracadute in caso di crisi sistemiche ed iper-inflazione. Il mattone non svanisce mai. E, in ultimo, sappi che la banca giudica molto più favorevolmente chi possiede un immobile piuttosto che chi non ne possiede, quando chiedi un prestito o un finanziamento.
Ma anche durante le crisi immobiliari, se sei focalizzato, puoi prevenire o gestire i rischi e trarne vantaggi, a differenza di quelle finanziarie (che sono improvvise).
Perché, con gli immobili, hai più tempo per agire e per ragionare. E dovrai solo aspettare l’inversione del ciclo che – prima o poi – arriverà (basta osservare la storia con il ciclo del mercato immobiliare).
I titoli hanno reazioni immediate non puoi ragionare, gli immobili essendo uno strumento di investimento a medio lungo termine, ti lasciano il tempo di ponderare, prima di agire.
Gli immobili ti consentono di mettere a punto una tua strategia, per raggiungere l’obiettivo.
Un esempio di strategia al limite… tra i tanti
Una mia esperienza reale: anni fa dovevo comprare una casa (vicino alla mia) alla mia ex moglie, per consentire di avere mia figlia più vicina alla mia abitazione. I prezzi della zona erano altissimi (zona signorile di una grande città) e non c’era una grande scelta e offerta di case in quel periodo.
Era una fase di inizio crisi del mercato immobiliare, con un rallentamento nelle compravendite. Chi aveva una bella casa nella zona se la teneva. Cercai appartamenti nelle strade che mi interessavano, in tutti i modi possibili (amicizie, annunci, cartelli, interrogando i portieri degli stabili e così via).
Fino a che non trovai finalmente la casa che mi interessava e che faceva al caso mio!
Una coppia doveva trasferirsi altrove ed aveva anche un tempo limitato per vendere e riacquistare nella nuova città. Ebbene, l’immobile era appetibile, ma il prezzo era troppo elevato. Tuttavia rischiavo seriamente che qualcuno me lo soffiasse.
Allora misi in piedi una strategia al limite, siamo in affari…
Chiesi l’aiuto di alcuni miei amici e collaboratori. Cominciai a prendere appuntamenti per visitare la casa, dopo averla vista io per primo ovviamente. Mandai il primo amico che si mostrò poco interessato. Poi altri 3, che mostrarono lo stesso disinteresse.
Tutti buttavano giù – su mia precisa indicazione – le caratteristiche della casa (è un primo piano, è buio, non ha un buon affaccio, non ha buone rifiniture, il pavimento è da cambiare, le porte non sono di mio gradimento, la strada è rumorosa, ci sono da fare dei lavori e così via). Trovavano mille pretesti per deprezzare quella casa agli occhi dei proprietari.
Per due intere settimane, ognuno dei miei “ganci” declassò l’immobile sostenendo sempre che il prezzo fosse eccessivo, soffermandosi sui più insignificanti difetti di quella casa.
Poi gli atri amici che mandai fecero delle offerte al ribasso, molto al ribasso rispetto al prezzo richiesto. Quando ritenni che i proprietari fossero ben cotti, mi presentai in seconda visita e feci una congrua offerta (per me) superiore a quelle fatte dai miei complici.
Diedi poco tempo per decidere – offerta bruciante – alla fine ottenni il sospirato “sì”. Comprai al prezzo che mi interessava e che tutto sommato era quello giusto o poco meno. I proprietari si tolsero d’impaccio e alla fine furono felici di aver chiuso la vendita.
Cosa ho fatto?
Ho giocato con la psicologia esercitando lecite pressioni psicologiche per chiudere una trattativa. Avevo un fine per me vitale che era quello di avvicinare mia figlia alla mia abitazione. In questo caso ho influenzato il prezzo e la trattativa.
Avrei potuto farlo sul mercato finanziario? Assolutamente no!
Ecco perché amo il mercato immobiliare. Puoi intervenire con la tua capacità e con la tua creatività. Non ci sono prezzi fissi negli immobili – tutto è soggetto a trattativa.
Ed è la trattativa che fa la vera differenza tra il mercato immobiliare e gli altri mercati. Se sei bravo puoi fare buoni affari.
Investimenti immobili locati a reddito
Torniamo all’argomento principale: rendita immobili. Le rendite immobiliari non sono affatto semplici da realizzare e da gestire. Vivere di rendita immobiliare affittando case è un vero e proprio lavoro.
Devi risolvere continui problemi di manutenzione, devi soddisfare le necessità e le improvvise esigenze dei locatari, devi porre la massima attenzione nella valutazione delle persone da inserire nelle tue proprietà e, dulcis in fundo, la parte più importante: “devi riuscire a riscuotere gli affitti” .
Immobili rendita immobiliare, vivere rendita affitti, ci danno sicurezza e stabilità.
Vivere di rendita immobiliare: la formula giusta per affittare ciascun immobile
Se abbiamo una casa da affittare dobbiamo innanzitutto stabilire il nostro obiettivo:
- Avere una stabilità di reddito?
- Sfruttare al massimo gli affitti brevi?
- Avere un contratto flessibile?
- Fare un contratto 4+4 che ci da stabilità, ma ci blocca il canone per molti anni e non ci permette, in caso di necessità, di liberare l’immobile?
La cosa più difficile è saper selezionare gli affittuari. E attenzione: non fidarti ciecamente delle agenzie immobiliari. Loro mirano a chiudere gli affari e a incassare la provvigione. Quello che succede dopo non è un loro problema. Non indagano sulla serietà dell’inquilino, che magari sarà o è già stato moroso in altre occasioni!
Per la ricerca dell’affittuario, consiglio di usare canali diversi:
- una buona agenzia immobiliare di fiducia per gli affitti (che magari è diversa da quella che usiamo per la vendita), ma la valutazione finale la facciamo noi!
- dotarci di un buon canale informativo sui candidati all’affitto
- premunirci con strumenti di garanzia (fideiussioni bancarie, referenze, ecc.)
Infatti, come saprete, liberare un immobile da qualcuno che non paga è difficile e costoso in Italia.
Negli Usa arriva lo sceriffo e li butta fuori, qui da noi ci vuole molto tempo, con un iter lungo e molto complicato.
Vivere di rendita immobiliare: come acquistare immobili da mettere a reddito
Per vivere di rendita immobiliare, se non possediamo immobili o dobbiamo ampliare il nostro portafoglio immobiliare, dobbiamo partire dalla costruzione di un patrimonio immobiliare che ci consenta di investire in immobili e di vivere di rendita affittando case.
Per acquistare ti consiglio di consultare la nostra Guida “acquisto immobile” dove troverai molti suggerimenti e segreti per comprare un immobile, di cui tener conto.
Calcolo redditività immobile:
È la prima valutazione da fare quando acquisti una casa da affittare.
- Qual è il valore effettivo di mercato?
- Quanto pago io (o voglio pagare) l’immobile?
- Quali sono i costi della manutenzione annua?
- Quant’ è la redditività al metro quadrato nella zona?
- Che canone d’affitto posso richiedere?
- Se ho chiesto il mutuo, la rata è assorbita dal canone di locazione? (se non è così, lascia perdere).
Ci serve il calcolo rendita catastale, una ricerca comparativa sui canoni di locazione della zona, un preventivo sulle tasse e sulle spese annue da pagare.
Il mio consiglio per valutare un investimento a reddito (che non vale quando si ragiona sulla casa in cui si vive e che si utilizza per le proprie esigenze) è di trattare l’affare come se fosse un qualsiasi investimento.
Lasciando da parte l’emotività che un immobile ci può ingenerare. Sapete che gli immobili, a differenza dei titoli del mercato finanziario, generano emozioni? Effetti di luce, odori, vedute, senso di benessere, ecc. Non credo di dire cose nuove.
Altri suggerimenti per arrivare a un buon risultato:
- valutare la commerciabilità della zona;
- mai comprare ai massimi di mercato;
- meglio comprare immobili da ristrutturare, pagandoli di meno;
- valorizzarli sempre e renderli appetibili;
- mantenere sempre alto il livello di efficienza e di apprezzabilità della casa;
- acquistare se possibile piccole proprietà;
- il mutuo non sia mai superiore al reddito prodotto dall’immobile;
- se non sei abile nelle trattative, fatti rappresentare da un agente immobiliare professionale.
E se non disponiamo di capitali per poter pagare l’anticipo?
Ovviamente quando si parla di investimenti, sia mobiliari che immobiliari, è necessario disporre di un capitale, anche se minimo.
Tuttavia si può cominciare anche con poco. Io suggerisco un metodo che ho utilizzato spesso: acquistare un immobile in edilizia convenzionata.
Come acquisire immobili in edilizia convenzionata, affrancarli, venderli o affittarli
Intendo in edilizia cooperativa, o in edilizia convenzionata o agevolata, sfruttando gli sconti e le agevolazioni che la legge mette a disposizione dei proprietari, a fronte di obblighi e vincoli.
Anche se le case in questa tipologia di edilizia agevolata non si possono vendere facilmente e non si possono affittare, hanno il vantaggio di maturare nel tempo.
Innanzitutto oggi si può procedere alla affrancazione dai vincoli dietro il pagamento di un prezzo (che pagherai dopo). Poi con il tempo il loro valore si apprezza e raggiunge quello delle case in edilizia libera. Quindi ci troveremo in mano una casa di valore, acquisita con tante agevolazioni.
Ci vogliono dei requisiti, studiati la materia nei nostri articoli sopra indicati. Magari hai un parente su cui fare o ripetere l’operazione di acquisto casa edilizia agevolata. Su Roma questo tipo di case ha prodotto grandi risultati e io stesso ne ho spesso usufruito.
Altre formule per chi non ha capitali sono:
Molti argomenti trattati in questo post li puoi approfondire nei nostri articoli, nelle guide o sui nostri LIBRI.
