Notaio di fiducia quando compri un immobile
Ricerca notaio di fiducia: è estremamente importante quando compri un immobile.
Leggi cosa può succedere in caso contrario.
Quando acquisti e ti accingi a comprare casa o un immobile in generale, non affidarti ad un qualsiasi notaio.
Il notaio è uno dei professionisti che deve riscuotere la nostra assoluta fiducia. I rischi sono elevati.
Spieghiamo il perché:
La professione di notaio da sempre è una delle più ambite per il ruolo di prestigio che comporta e per la invidiabile posizione economica.
In origine il numero di notai era molto più ristretto di oggi.
Essere il notaio di una città di provincia significava essere tra le 5 figure più autorevoli della città (il Sindaco, il Farmacista, il Medico condotto, il Prefetto ed il Notaio).
L’attività notarile è da sempre sinonimo di integrità morale, di autorevolezza, di prestigio e di solidità economica.
E’ una professione ambitissima ma il suo svolgimento è molto difficile ed impegnativo.
Chi non vorrebbe guadagnare come un notaio? O avere la sua posizione sociale?
Ma la realtà non è sempre questa.
L’allargamento del numero di mandamenti (distretti notarili) e l’avanzare dei tempi, hanno portato alla presenza di molti notai sulla piazza, non tutti esperti ed affidabili.
Il notaio è un pubblico ufficiale cui l’ordinamento giuridico attribuisce la funzione certificativa dei contratti, che si dicono atti pubblici se stipulati alla sua presenza.
Il sigillo notarile certifica un atto per conto dello Stato.
Il “notaro” (come veniva chiamato nell’antichità) ha il compito di “notare o annotare” i contratti nei pubblici registri e certificarne la validità.
Ricerca notaio di fiducia…ci sono notai e notai…
Notai neo nominati, notai storici, notai da diverse generazioni che si tramandano di padre in figlio, notai che costano poco, notai pignoli, notai alle prime armi, ed anche notai non sempre di specchiata integrità…
Trova un notaio: dove trovo un notaio iscritto all’ ordine dei notai?
Per la ricerca notai ci sono: l’ albo notai, l’ ordine notai, il notariato, l’ annuario notai, l’ elenco notai italiani, l’ annuario notai in esercizio, e così via.
Anche on line ci sono siti di ricerca notai (trova notaio, cerca notaio, notariato trova notaio, ricerca notaio, ecc.ecc.)…ma è il caso di cercare un notaio come se cercassi un idraulico o un elettricista o un qualsiasi professionista?
O forse cerco un notaio economico e voglio spendere poco?
Il numero notai in Italia è elevato e non è difficile trovare notai economici, magari giovani.
Invece dove trovo un notaio (o una notaia) di fiducia?
E perché è così importante rivolgersi ad un notaio di fiducia?
Io paragono il notaio al medico, l’esperienza è fondamentale.
La serietà e l’onestà anche. Ci sono notai sospesi, notai radiati, notai riabilitati, segno che anche in questa nobile professione si possono incontrare professionisti non integerrimi.
Il motivo fondamentale per rivolgersi ad un notaio di fiducia è molto semplice:
-da questo dipende la tenuta giuridica dell’atto che andrete a stipulare.
E se l’atto non “tiene”, è redatto male o non ha rilevato alcune problematiche, o non contempla tutte le eccezioni, non sarete pieni proprietari e sarete attaccabili da terzi che vantino diritti nei vostri confronti.
Il notaio è colui che, per conto dello Stato, certifica l’atto, applica le giuste imposte e agevolazioni fiscali, ne determina l’inattaccabilità da parte di terzi o da situazioni e fattispecie giuridiche future che possono insidiare la regolarità della compravendita.
La materia notarile non è semplice: per ottenere il sigillo da notaio bisogna studiare sodo e superare un esame difficilissimo.
Ma il notaio è solo nella sua professione, approfondisce la propria preparazione attraverso l’esperienza e la pratica.
Più casi affronta, più è esperto, più è in grado di tutelarvi.
Posso raccontarvi numerosissimi aneddoti sui notai. Ne ho conosciuti molti e vi assicuro che mi sarei fatto rappresentare soltanto da pochi.
Ho visto tanti notai sbagliare e molti ignari cittadini pagarne le amare conseguenze.
Ho anche visto notai in malafede e conosciuto notai radiati dall’Albo.
Per contro, ho frequentato notai che mi hanno salvato da errori o da convinzioni sbagliate.
Se il notaio non ha approfondito meticolosamente tutti gli aspetti dell’atto che stipulerete, potrete andare incontro a serie difficoltà.
Un bene, specialmente se immobile, deve essere libero da gravami, servitù e qualsivoglia altro vincolo che la legge o la contrattazione privata preveda.
O che possa sopravvenire in futuro…
Quindi non sono ammessi errori.
Ogni atto può essere stipulato in modo diverso. Esistono tantissime sfaccettature giuridiche e interpretative.
Se il notaio è superficiale e sbaglia, ciò che avrete comprato sarà attaccabile.
E nell’ordinamento giuridico italiano ci sono molte complessità ed anche molte contraddizioni.
Esistono usi civici (v.dopo), servitù di varia natura, atti regi, bolle pontificie, vincoli di ogni tipo anche molto antichi e così via. Che spesso emergono improvvisamente dopo decenni…
Molte volte è bene andare a fondo facendo delle ricerche storiche sui beni, sui terreni, sulle situazioni del passato, per avere la certezza di diventare pieni proprietari di un bene, senza sorprese.
Le imprecisioni, le superficialità, gli errori commessi dalla classe notarile non sono infrequenti, anzi sono numerosi.
Vi citerò a titolo di esempio alcuni episodi realmente accaduti al sottoscritto durante la sua attività nel settore bancario, nel settore immobiliare e dei mutui ipotecari.
Un episodio mi fece riflettere…
Un manager di Stato, molti anni addietro, a cui ho venduto la mia casa di vacanze, si avvalse di un notaio molto importante che alla fine gli presentò un conto da capogiro!
Nonostante avesse con lui rapporti di lavoro e tra i due esistesse una amicizia consolidata, il conto fu davvero salato, malgrado il congruo sconto praticato.
Pagò una parcella circa sei volte più alta del costo normale di un atto.
A quel tempo, seguivo molte compravendite per lavoro e rimasi letteralmente colpito. Eppure non ero uno sprovveduto.
Alla fine dell’operazione, usciti dallo studio notarile, prendemmo insieme un caffè.
Fu l’occasione per chiedergli il perché avesse investito così tanti soldi per un atto che avrebbe potuto fare con qualunque notaio, ad un costo molto più limitato.
La risposta fu: “io e la mia famiglia ci fidiamo solo di questo notaio”.
Il quale notaio, prima di rogitare, approfondiva ogni possibile aspetto.
Faceva un enorme numero di controlli su registri immobiliari, sul territorio, al catasto, sui precedenti proprietari.
Andava indietro nel tempo non solo per il ventennio (che è già considerata una buona garanzia di tenuta dell’atto), ma risalendo all’origine del diritto di proprietà.
Andava talmente in profondità che garantiva l’assoluta inattaccabilità della transazione.
Presi atto e da allora ebbi un atteggiamento diverso nei confronti dei notai.
Altro esempio questa volta negativo…
Un notaio romano, molto conosciuto, mentre stavamo stipulando un mutuo (io ero il funzionario della banca che doveva firmarlo), si accingeva a leggere le frasi di rito in cui si garantiva la libertà da gravami dell’immobile e così via…
… sbiancò in faccia…
la cliente che vendeva, durante questa fase conclusiva, in perfetta buona fede, se ne uscì dicendo:
“Scusi Notaio, ora che ho venduto, cosa devo fare con il mutuo che ho sulla casa?”
La signora aveva acceso – solo qualche mese prima – un mutuo sopra l’immobile che stava vendendo… e il notaio non se ne era accorto!
Il famoso notaio stava garantendo e certificando l’acquisto di un ignaro cliente della mia banca (con la mia firma di erogazione del nuovo mutuo) che stava comprando un bene già ipotecato!
E che sarebbe rimasto ipotecato!
E la banca stava rischiando i suoi soldi in una operazione compromessa!
Ed io stavo per firmare, per conto della banca, un atto viziato!
Se quella signora non avesse parlato…come sarebbe andata a finire?
Quel notaio oggi è in pieno esercizio e si scusò a tal punto che ancora oggi, quando ci incontriamo, ne parliamo e continua scusarsi per l’accaduto.
In questo caso successe che il visurista di sua fiducia aveva sbagliato.
I visuristi sono professionisti di cui si servono i notai. Vanno a fare le ricerche presso i registri immobiliari (le visure catastali appunto). E anche questi professionisti, se non sono di specchiata capacità, possono sbagliare ed indurre il notaio in errore, come nell’esempio citato.
Altro esempio negativo…e di questo tipo ce ne sono moltissimi…
Un mio cliente (poi divenuto amico) comprò la casa avvalendosi di un notaio di fiducia di cui si riteneva amico e di cui ovviamente si fidava.
Avvenne che molti anni dopo si vide contattare dall’Agenzia delle Entrate.
Anche lui sbiancò…
Gli intimarono di pagare tutte le imposte non versate sull’atto di acquisto casa che aveva stipulato anni addietro con quel notaio (amico!) più la mora, gli interessi e una ingente sanzione.
Quel conosciuto notaio non aveva versato le imposte all’Erario… la cosa venne fuori solo alcuni anni dopo…e furono coinvolti moltissimi cittadini ignari.
Quel notaio di Roma, poi radiato dall’Albo, incassava le imposte dai clienti e non le versava allo Stato (e sappiamo che sono tanti soldi, dal 2% a 10% del costo del bene! vedi qui).
Le utilizzava per sé!
Il mio cliente e amico ci rimise svariate migliaia di euro, che dovette rifondere al fisco.
L’Erario va a cercare i proprietari dei beni per il pagamento, in caso di omesso versamento delle imposte, non il notaio.
Lo stesso, badate bene, avviene con i commercialisti. Anche qui ci sono svariati casi di truffa.
Ecco perché consigliamo di utilizzare un notaio di fiducia e non un notaio sconosciuto, per i vostri affari familiari o di lavoro.
Ci sono rischi molto elevati.
Come valutare un notaio
Il metro utilizzato per giudicare la competenza di un notaio è quello di andare a consultare il numero dei documenti notarili ed numero di repertorio notarile che sta utilizzando.
Spieghiamo meglio:
Il repertorio è il numero che indica la cronologia degli atti stipulati.
Più è alto il numero di repertorio nell’anno e più sono gli atti stipulati da quel notaio.
Ma non sempre il repertorio è sinonimo di certificata capacità del notaio.
Infatti alcuni stipulano più atti possibile e magari lo fanno in modo più superficiale di altri.
Cercano di fatturare maggiormente anche a scapito della qualità.
Ci si può anche imbattere in notai alle prime armi, che devono fare esperienza, così come avviene per i medici e gli avvocati.
E l’esperienza in questo campo è fondamentale: vi fareste operare da un chirurgo alle prime armi?
Vi fareste difendere in Tribunale da un avvocato appena nominato?
Cosa non fare…
-acquistare un immobile e farsi indicare il notaio dagli intermediari (mediatori creditizi, agenti immobiliari, ecc.ecc.);
-non dare peso a questa figura così importante;
-guardare solo il costo totale dell’atto e utilizzare un notaio economico (basando la valutazione solo sul prezzo);
Non avete idea di quanti, durante la attività professionale, mi hanno chiesto un notaio Roma economico o un notaio onesto Roma…ed io rispondo illustrando i concetti di cui sopra. Non importa se spendi un pò di più…ma starai sereno per sempre…vai da un notaio qualificato…da uno studio importante…
Uno studio notarile importante e strutturato garantirà la corretta archiviazione degli atti nel tempo.
Ci sono anche i notai in pensione, o vi può capitare di cercare – dopo svariati anni – un notaio deceduto.
Cercare la continuità e la stabile e sicura archiviazione degli atti è importante ai fini ereditari.
Tutelerete meglio i vostri familiari ed eredi.
Casi recenti
In questi ultimi anni, ad esempio, è scoppiato il caso degli immobili sottoposti a vincoli edilizia convenzionata e alle leggi speciali di edilizia convenzionata e di edilizia agevolata (tema che abbiamo trattato in un nostro articolo (QUI).
Quelli con il diritto di superficie e il prezzo massimo di cessione o venduti con il contributo pubblico, o con le leggi sull’edilizia popolare e sociale.
Su questi immobili sono state effettuate compravendite a prezzi di mercato anziché ai prezzi calmierati previsti per legge (prezzi massimi di cessione).
… per molti anni, nell’ignoranza generale, molti notai hanno fatto male il loro lavoro.
E il Notariato (associazione dei notai italiani) non è intervenuto incisivamente.
E questo è un tipico esempio in cui il notaio di fiducia avrebbe dovuto assistere e consigliare per il meglio i propri clienti sconsigliando l’acquisto!
Piuttosto che ignorare le leggi esistenti in materia esponendo migliaia di cittadini a rischi di perdite economiche, pur di stipulare gli atti…e fatturare parcelle.
Queste normative (lo accertai personalmente!) erano trascurate dalla maggioranza dei notai in esercizio, pur ricadendo nel pieno delle loro competenze.
Oppure alcuni notai le conoscevano ma ne hanno sottovalutato le possibili conseguenze.
Altri notai (ne ho fatto un esempio nell’articolo sull’edilizia convenzionata) si opposero alla stipula di questi atti preservando e “salvando” i loro clienti da ingenti rischi e perdite economiche.
Un buon notaio, nel dubbio, non stipula l’atto. E vi consiglia in tal senso.
Il notaio di fiducia è importante quanto il medico.
Quando vado dal medico devo essere certo che mi dica la verità e che indovini la diagnosi e la cura.
Quando vado da un notaio devo essere certo che sto comprando senza rischi quel bene, nel quale ho riposto tutti i miei sacrifici.
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