Leasing immobiliare privati: nuova opportunità

Leasing immobiliare privati: sapete di cosa stiamo parlando?

Scopriamo insieme se si tratta davvero di una grande opportunità!

E’ uno strumento uscito sul mercato da qualche tempo ma che non ha mai decollato finora: perfino gli addetti alla consulenza, nelle banche, sono a volte poco esperti e non lo propongono se non specificamente sollecitati! 

Lo chiamano in tanti modi diversi: Leasing immobiliare privati, leasing abitativo per privati, leasing prima casa privati, leasing casa per privati, leasing immobiliare abitativo, leasing abitativo semplicemente…

Il significato non cambia!! Stiamo parlando della stessa cosa.

Leasing immobiliare privati : come funziona

E’ finalmente una formula nuova per comprare casa che si pone come alternativa ai mutui per l’ acquisto della abitazione principale (mutui prima casa).

Di fatto consente non solo alle banche, ma anche alle imprese di leasing, operanti da sempre nel settore delle aziende, di entrare anche nel mercato dei privati, finora inesplorato. 

Le società di leasing stanno cercando di ampliare il loro mercato, fatto solo di aziende, anche alla clientela privata e lo stanno facendo principalmente con il comparto auto dove propongono delle formule alternative ai prestiti.

Ragion di più di aggredire l’enorme mercato dei mutui casa che finora è appannaggio esclusivo delle banche.

Il leasing immobiliare privati è stato introdotto dalla legge di stabilità 2016 (28.12.2015 nr.208), ma necessita di spiegazioni, di esempi, di una corretta divulgazione ai consumatori. 

Lo strumento principale per acquistare una casa, la casa ideale,  è da sempre stato il mutuo e non ha finora avuto concorrenti.

Per le definizioni sul prodotto vi rimando alla nostra guida Leasing a privati.

Nello spirito di Training Finanziario, cerchiamo di “decifrare” e rendere comprensibile questa nuova opportunità, svelandone pro e contro.

Ma soprattutto, verifichiamo l’effettiva applicabilità del leasing immobiliare privati in alternativa agli altri strumenti sul mercato.

Quali sono i vantaggi per le famiglie?

C’è un’effettiva concretezza ed applicabilità delle detrazioni previste ?

Quando conviene il leasing immobiliare privati e quando conviene invece il mutuo?

Va bene, ve lo diciamo noi…

Il leasing abitativo, nelle banche e nel settore finanziario, comincia con difficoltà ad essere conosciuto e, forse, proposto.

Per molti addetti ai lavori, oltre che per molti cittadini, questo servizio rimane ancora un oggetto misterioso.

Come lo sono le opportunità che può offrire o le controindicazioni che può celare.

A quali immobili è applicabile il leasing immobiliare privati ?

A tutti quegli immobili da adibire ad abitazione principale propria o dei propri familiari (è sufficiente che vi dimori stabilmente un familiare e questo è un primo vantaggio: la legge non è rigida).

La legge chiede che diventi una dimora stabile entro 1 anno dalla consegna dell’immobile all’utilizzatore.

Non si parla in questo caso di proprietario, ma di utilizzatore, in quanto proprietaria dell’immobile è la società di leasing che concede l’immobile in locazione finanziaria o in utilizzo al privato.

Quando si diventa proprietari quindi?

Al termine della durata della locazione finanziaria, pagando un canone di riscatto.

Quali requisiti bisogna avere?

-Reddito non superiore a 55.000 euro annui;

-Non possedere diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa;

Detrazioni fiscali

Qui risiedono i veri vantaggi di questo strumento:

-detrazione pari a 19% delle spese per i canoni di leasing e oneri accessori;

-detrazione pari al 19% del valore di riscatto del bene (riscatto del bene in leasing, che generalmente avviene tramite maxi-canone o canone finale);

Attenzione però! Lo Stato ha messo dei vincoli.
Vincoli che mirano ad agevolare i giovani fino a 35 anni di età, che possono beneficiare di una maggiore detrazione fiscale.

Vincoli alla detrazione:

-Fino a 35 anni si può detrarre il 19% delle spese per i canoni fino a max 8.000 euro annui. E per il canone di riscatto (maxi-canone finale) è consentito detrarre fino a max 20.000 euro.
Il 19% di 8.000 euro sono 1.520 euro. Il 19% di 20.000 sono 3.800 euro.

-Oltre i 35 anni di età del richiedente i valori si dimezzano. Ossia max 4.000 euro di detrazione per i canoni e max 10.000 euro sul riscatto finale.
Il 19% di 4.000 euro sono 760 euro. Il 19% di 10.000 euro sono 1.900 euro.

I vantaggi per coloro che possono accedere a questo servizio sono molto maggiori di quelli consentiti per i mutui.

Sui mutui è ammessa la detrazione fino a 4.000 euro annui sulla sola parte degli interessi.

Il leasing immobiliare abitativo e i vantaggi fiscali

Mentre per i mutui si parla di detrazioni sugli interessi, qui si parla di detrazioni sul canone, quindi sia sul capitale che sugli interessi.
Ossia si può detrarre il 19% di 8.000 euro (età max 35 anni) sul canone e il 19% di 4.000 euro (età oltre i 35 anni) sul canone.

Possiamo anche non essere d’accordo su questa limitazione in base all’età, visto che spesso a 35 anni non si è ancora entrati a pieno ritmo nel mondo del lavoro, ma prendiamo la norma per quello che offre. 

Le detrazioni concesse sui mutui non sono mai arrivate a questo livello di convenienza.

Anche perché esse vanno ad intervenire solo sulla parte interessi e non su tutto il canone (interessi e capitale) come nel caso del leasing immobiliare.

 

Quindi, se ne avete i requisiti, prendete in seria considerazione questo strumento nuovo. 

Facciamo alcuni esempi chiarificatori:

Per utilizzare appieno 8.000 euro annui di detrazioni sui canoni, su cui si può detrarre i 19% bisognerà pagare canoni mensili di almeno 611 euro. Su cui si risparmieranno 126 euro mensili.

Sul canone di riscatto finale, vale l’intera detrazione del 19% di 20.000 per gli under 35, limitata al 19% su  10.000 euro per gli over 35. Quindi rispettivamente il risparmio sarà di 3.800 euro e di 1.900 euro.

Esempio realistico:

A grandi linee le varie banche applicheranno un tasso sicuramente più alto di quello di un mutuo (…ho visto le prime offerte sul mercato!!) e quindi alla fine il maggior vantaggio fiscale potrebbe essere penalizzato da un maggior tasso.

Il vantaggio si concretizza invece sul maxi canone su cui la detrazione è cospicua.
Se all’atto della stipula dell’operazione avrò meno di 35 anni detrarrò il 19% di 20.000 sul canone finale, altrimenti solo il 19% di 10.000 euro.
Che comunque, in entrambi i casi,  è un bel risparmio!

Vantaggi e svantaggi del leasing abitativo a privati

Vantaggio: maxicanone finale. Sposta alla scadenza il pagamento di una parte importante del finanziamento, per di più offrendo un cospicuo vantaggio fiscale (vedi prima).

Vantaggio: si può acquistare anche un immobile appartenente a categorie definite di lusso, con le aliquote agevolate.

Vantaggio: con il leasing non si risulta proprietari immobiliari, bensì solo locatari o utilizzatori. Questa ipotesi può fare al caso di chi non può o non vuole risultare proprietario di un immobile.

Alla scadenza infatti potrà cedere il bene o potrà addirittura non riscattarlo. Tuttavia tutte le spese e le imposte sono a carico comunque dell’utilizzatore.

Vantaggio: le imposte e le spese possono essere finanziate all’interno dell’operazione. Nel leasing infatti è possibile per l’utilizzatore farsi finanziare anche le imposte o l’Iva relative all’immobile acquistato dalla società di leasing oltre alle spese sostenute per il notaio e per la perizia.
Su questo tema vedi anche Notaio di fiducia.

Svantaggio: rispetto al mutuo il tasso applicato sarà di norma più elevato.

Svantaggio: durante il contratto non siete proprietari del bene. Ciò significa che il pallino è in mano alla società di leasing. Ogni variazione o cessione è subordinata all’accettazione della società.
Ad esempio: questo strumento non va bene se avete intenti speculativi o se già immaginate di vendere l’immobile prima della scadenza. Smontare un contratto di leasing prima della scadenza, non è mai facile né conveniente.

Svantaggio: le imposte si pagano sul prezzo di acquisto e non sulla rendita catastale dell’immobile.

Ciò porta sicuramente ad un aggravio delle imposte da pagare.

Tuttavia le imposte possono essere interamente finanziate all’interno del capitale.

Quello che secondo noi è il vero vantaggio

La modulabilità dell’operazione. Variabile è l’anticipo come variabile è il riscatto. Nel mutuo invece si paga normalmente il 20% di anticipo e viene finanziato max 80% della spesa (principio di fondiarietà). Mentre nel leasing le due variabili (anticipo e riscatto) possono essere modulate.

Infatti, con un anticipo e un riscatto flessibile TUTTI possono acquistare una casa. Anche chi non dispone della somma per l’ anticipo, ovvero chi può pagare una rata limitata, rimandando buona parte del debito al maxi-canone finale.

Nostro consiglio

Affidatevi ad un esperto che valuti, in contrapposizione con il mutuo, tutte le voci di spesa e di risparmio (che sono molteplici). In generale la formula del leasing è una valida alternativa ai finanziamenti e mutui bancari, ma va applicata in base ad esigenze specifiche.

Tuttavia non crediamo per per pochi euro di risparmio si giustifichi l’utilizzo di questa formula.

A nostro avviso vi devono essere risparmi e vantaggi cospicui in termini di sfruttamento delle caratteristiche specifiche del leasing immobiliare privati!

Può interessarti anche: “Finanziamento o Mutuo come chiederlo?”…clicca qui.

Potrai approfondire tutto sui mutui con l’e-book “Scegliere il Mutuo e la Banca”