Leasing immobiliare abitativo a privati
Il leasing immobiliare abitativo è stato introdotto con la legge di stabilità 2016.
Di norma lo strumento del leasing era riservato solo alle aziende. Adesso, con questa formula, è disponibile anche per i privati.
Leasing immobiliare come funziona ?
Essendo un nuovo strumento, viene chiamato ancora in tanti modi diversi, ma sinonimi dello stesso prodotto finanziario: Leasing immobiliare privati, leasing abitativo per privati, leasing casa per privati, leasing prima casa privati, leasing immobiliare per privati, leasing abitativo privati, leasing casa privati, leasing immobiliare abitativo, leasing abitativo prima casa, ecc.
Vediamo come funziona il leasing immobiliare
Una società di leasing immobiliare acquista l’immobile divenendone proprietaria (e pagando tutte le spese per l’acquisto quali imposte, Notaio, perizie, ecc. ecc.).
Poi lo concede in locazione finanziaria (leasing) ad un privato cittadino, che pagherà un canone per un pre-determinato periodo e, alla fine della locazione, potrà riscattare il bene.
Il leasing immobiliare abitativo potrà essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito.
Solitamente nei contratti di leasing esiste un canone di anticipo ed un canone di riscatto finale.
Leasing immobiliare abitativo
Differenze con il mutuo
La prima differenza con il mutuo, strumento principe per l’acquisto di immobili abitativi, è quella di una maggiore flessibilità del piano di ammortamento.
Di norma i mutui prevedono (principio di fondiarietà) che, fatto 100 il valore dell’immobile, si possa richiedere una somma finanziata fino al 80%.
Quindi di fatto, nel mutuo, l’anticipo da versare sarà del 20% del prezzo.
Un primo vantaggio di utilizzare il leasing immobiliare abitativo può essere quello di vedere diminuire la somma dell’anticipo (ad es. al 10% o anche meno, dipende dalle proposte commerciali delle Banche e delle società di Leasing).
Quindi è possibile anche sottoscrivere un leasing immobiliare senza anticipo.
E di prevedere un canone finale che può essere anche un maxicanone.
Ossia si modula sia l’anticipo da pagare che il riscatto finale.
Si possono prevedere anche operazioni senza anticipo con finanziabilità 100% ovvero operazioni che rimandano alla scadenza del contratto il pagamento di una parte importante della somma (Maxicanone).
Insomma, si può costruire l’operazione nella massima elasticità (vedremo nel tempo come le banche interpreteranno questo aspetto…).
In questo modo si consentirà l’acquisto ad una fascia più ampia di utenti e si potrà modulare il canone in rapporto all’anticipo versato e al maxicanone finale.
La proprietà dell’immobile
La caratteristica principale che differenzia un contratto di leasing da un contratto di mutuo è la proprietà del bene.
Nel caso del mutuo il mutuatario è proprietario a tutti gli effetti dell’immobile.
Pagherà le tasse, il deperimento sarà a suo rischio, gli eventi eccezionali e le spese di imposte di acquisto e di atti notarili anche. Pensate al caso del terremoto che fa crollare la casa.
Con il leasing immobiliare abitativo è la società di leasing immobiliare che diventa proprietaria, con l’effetto che tutte le spese e i rischi (che vengono assicurati) sono a suo carico.
Che succede in caso di inadempienza nei pagamenti?
Nel caso del mutuo la Banca dovrà fare gli atti ed escutere l’immobile.
Nel caso del leasing l’immobile è già di proprietà della società e quindi basterà agire solo per l’incasso di quanto dovuto.
Il bene torna in possesso della società concedente che potrà nuovamente locarlo o rivenderlo.
Altro effetto è che il locatario nel leasing può anche decidere di non riscattare il bene alla fine della locazione (non pagando il canone finale), bene che rimarrà in proprietà alla società di leasing.
Questa formula potrebbe facilmente diventare una forma di leasing 100 immobiliare senza anticipo (un finanziamento al 100%!)
Magari senza anticipo, comprensiva di tutte le spese e le imposte, posticipando alla fine dell’operazione una somma cospicua sotto forma di canone di riscatto.
L’aspetto deducibilità fiscale
L’aspetto positivo è la deducibilità fiscale per chi ha una età sotto i 35 anni, con reddito al di sotto di 55mila euro.
Per questi soggetti i canoni sono deducibili ai fini Irpef per il 19% e fino a 8mila euro l’anno mentre il riscatto finale fino a 20mila euro.
Sopra i 35 anni di età del privato l’agevolazione si dimezza.
L’iva per l’acquisto così come le imposte dell’atto e le spese notarili seguono la normativa per gli acquisti prima casa di immobili abitativi. Quindi 4% anziché 10% (vedi guida alle agevolazioni fiscali sugli immobili)
In questo caso si ragionerà su un prezzo di vendita e non su un valore catastale.
Può essere applicato anche sugli immobili che hanno una categoria catastale cosiddetta di lusso.
Vedremo nel tempo che tipo di impatto avrà sul mercato questa formula, in concorrenza diretta con il mutuo.
Finora…non sembra aver avuto una grande diffusione mentre il mutuo rimane il prodotto di punta delle banche e degli intermediari finanziari ed immobiliari.
Dipenderà da questi operatori di mercato e dal fisco far decollare definitivamente questa formula, basterebbero pochi ulteriori aggiustamenti.
Vedi anche leasing guide Leasing immobiliare a privati
