Il mutuo (e i tassi)

Il Mutuo è un contratto disciplinato dal codice civile (art. 1813). Come è definito?

Il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Negli corso degli anni ormai quando si parla di mutuo si pensa subito ad un immobile da acquistare o ristrutturare. Questo contratto ha consentito a migliaia di persone di finalizzare il sogno di una vita, ovvero diventare proprietario di una casa per la famiglia da tramandare ai propri figli.

Cosa succede quando “stipulo il mutuo”?

Con il mutuo la banca ci presta del denaro con restituzione scadenzata ad una durata prestabilita. Il mutuatario si impegna a restituire ratealmente la somma, pagando gli interessi concordati attraverso rate periodiche (mensili, trimestrali, semestrali, annuali).

Il mutuo viene regolato con un contratto pubblico (rogito notarile). Questo sancisce la costituzione dell’ipoteca a favore della banca e regola le condizioni dell’operazione. Il mutuo (oggi vale per la maggioranza di essi) ha generalmente un piano di ammortamento alla francese. Che significa? In questo caso la rata è composta da due elementi: interessi + capitale. Gli interessi decrescono con l’avanzamento del piano di ammortamento mentre il capitale decresce con l’avanzare del piano.

Il mutuo e le sue tipologie

Principali tipologie di mutui offerti dalla banche:

• Mutuo Capped rate (o mutuo con cap). Prende i vantaggi del tasso variabile come la rata bassa e il pagamento di interessi variabili. Offre un paracadute in caso di innalzamento dei tassi in futuro prevedendo un cap (tetto) massimo oltre il quale la banca si accolla l’aumento del tasso.
• Mutuo a tasso misto. Prevede la possibilità di passare periodicamente (in alcune finestre preconcordate) al tasso variabile oppure, viceversa, al tasso fisso. Non riscontrano molta convenienza e successo. I cambiamenti di tasso, infatti, rispecchiano le condizioni di mercato al momento in cui si effettua la variazione. Cosa, questa, che non offre apprezzabili vantaggi.
• Mutuo in valuta estera. Sono assolutamente da sconsigliare, in quanto sottoposti alla variabile del cambio che può comportare grandi scompensi e rischi di andare fuori controllo.
• Mutuo a tasso fisso. È consigliato a chi ha un reddito fisso, con il vantaggio di non dare sorprese. La rata è quella conosciuta e non cambierà, così come per la durata. È sconsigliato invece a coloro che estingueranno anticipatamente il mutuo o magari cambieranno casa in un arco di tempo limitato e prevedibile. Costa infatti più del variabile in termini di interessi pagati e scarica meno capitale ad ogni rata pagata nel piano di ammortamento.

Quali garanzie sono richieste per ottenere il mutuo?

Cosa si intende per garanzia sul mutuo? Di norma i mutui bancari sono ipotecari, ossia vengono garantiti da un’iscrizione ipotecaria di primo grado (o gradi successivi). La garanzia stabilisce la prelazione della banca su ogni altro creditore nei confronti del debito contratto.

Il mutuo è il principale strumento per acquistare un immobile pur non disponendo della somma necessaria e, secondo i nostri principi, costituisce la più valida forma di risparmio forzoso.

Quali sono i parametri che determinano il tasso del mutuo?

Il tasso di un mutuo si calcola su vari parametri.

I principali e più diffusi sono l’Euribor per il tasso variabile e l’IRS per il tasso fisso. Poi c’è il tasso BCE. L’ Euribor più usato è l’Euribor “media dei mesi precedenti” (MMP) che prevede un media degli Euribor degli ultimi mesi (c’è una maggiore stabilità del tasso che si adeguerà più dolcemente al mercato).

Anche lo spread (margine di intermediazione bancaria) riveste un ruolo importante. E’ il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base (Euribor, IRS o tasso BCE) quale ricavo dell’operazione. Il denaro è un bene fungibile: la banca lo acquista ad un prezzo e lo rivende al cliente mutuatario maggiorato del suo guadagno (lo spread, appunto).

Cosa si intende per Euribor?

L’Euribor “Euro Inter Bank Offered Rate” è il costo del denaro che le banche utilizzano negli scambi.

Un mutuo a tasso variabile verrà perciò rimborsato ad un tasso stabilito con il criterio: EURIBOR+SPREAD. L’Euribor varierà in base al mercato mentre lo spread rimarrà invariato per tutta la durata del mutuo. Anche per i mutui a tasso fisso si parla di spread da aggiungere in questo caso all’IRS “Interest rate swap”.

Mentre nel caso del tasso variabile durante il mutuo sarà sempre scindibile la quota dell’Euribor e la quota dello spread, nei mutui a tasso fisso il giorno della stipula i due parametri si fondono (IRS e spread) dando luogo ad un tasso unico non più scindibile.

Perché Euribor e IRS sono così importanti?

L’Euribor è un indice che rileva una situazione di mercato così come il valore di un termometro è indice della temperatura. L’Euribor ci dice l’interesse medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee. La rilevazione e la pubblicazione dell’Euribor avviene tutti i giorni e la trovate sui principali giornali economici.

L’IRS (Interest Rate Swap) è l’indice per determinare il tasso da applicare ai mutui a tasso fisso. Quando la banca vuole garantire al cliente un tasso fisso deve tutelarsi in modo da evitare di rimetterci cifre da capogiro se i tassi si alzano. Ciò è possibile ricorrendo a speciali accordi (detti swap) con soggetti disposti ad accollarsi il rischio, nell’ambito di un intento speculativo.

L’entità dell’IRS cambia in funzione del periodo coinvolto. Ovviamente lo speculatore che accetta il rischio per un anno concluderà a tassi più bassi di chi lo prende in carico per venti o trenta. Per guadagnare sul mutuo la banca dovrà incassare dal finanziamento il tasso IRS da destinare al contratto di swap e aggiungervi una quota per sé denominata spread. Il tasso fisso del mutuo risulterà dunque pari a: IRS di durata del periodo a tasso fisso + spread annuo.

TAEG, ISC e TAN: ancora tassi

Il T.A.E.G. (Tasso annuo effettivo globale) e l’ISC (Indice sintetico di costo) sono in realtà la stessa cosa. Con questi è possibile ricomprendere tutte le spese: di apertura della pratica o diritti d’istruttoria, di incasso delle rate, delle assicurazioni, il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l’ottenimento del credito, e tutte le altre spese contemplate dal contratto.

Il grande vantaggio dell’ ISC è il suo utilizzo ai fini comparativi. Confrontando l’ISC di due mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale costi di più e di quanto.

Cos’è il T.A.N.? Nei contratti di mutuo il Tasso Annuo Nominale gioca il ruolo principale perché il T.A.N è il tasso più semplice a cui si possa fare riferimento. Rappresenta l’interesse annuo applicato ad un prestito da riconoscere al finanziatore a fine anno.

E ricorda, in base ai principi di istruzione finanziaria, in linea generale un mutuo non va mai estinto anticipatamente…