Guida: come estinguere il mutuo
Guida come estinguere il mutuo
Prima di procedere alla estinzione anticipata del mutuo, ti consiglio di leggere il nostro articolo
Estinzione anticipata del mutuo ti conviene?
Analizzeremo alcuni casi come: estinguere mutuo prima della scadenza, estinguere mutuo prima casa, estinguere mutuo ristrutturazione, estinzione parziale mutuo, estinzione anticipata mutuo a seguito di una surroga mutuo presso un’altra banca, penale di estinzione, cancellazione ipoteca.
Parleremo anche si surroga mutuo e di rinegoziazione mutuo.
Ciò che diremo per il mutuo vale anche, a grandi linee, per l’estinzione prestiti e per l’estinzione finanziamenti, sia ipotecari che chirografari (senza garanzia ipotecaria).
1) Procurati il contratto di mutuo o di finanziamento originario
Non è indispensabile ma è consigliato.
Dovresti avere una copia del contratto di mutuo o, se non l’hai mai ritirata, la conserva il notaio che stipulò l’atto di mutuo nei suoi archivi.
Ovviamente la banca la conserva nella tua cartella e quindi puoi fartela consegnare in copia.
Perchè ti serve il contratto?
Sul contratto potrai verificare il tipo di mutuo sottoscritto, la data di sottoscrizione (importante al fine dell’applicabilità della legge Bersani) e se è prevista la penale estinzione mutuo (e a quanto ammonta – vedi dopo).
2) Calcola estinzione anticipata
Il calcolo estinzione anticipata nel caso tu voglia estinguere definitivamente il mutuo o il calcolo estinzione parziale mutuo (nel caso di estinzione solo parziale), non puoi effettuarlo autonomamente.
Devi rivolgerti alla banca o all’istituzione che ha erogato il mutuo o il finanziamento e fare una richiesta estinzione anticipata mutuo.
In questo caso, vista la normale reticenza ad estinguere mutui e finanziamenti da parte delle banche, dovrai procedere con una richiesta formale.
Consiglio questa forma invece di una semplice richiesta verbale cosicché rimanga traccia ai fini di una eventuale contestazione.
Ogni giorno che passa, una volta che hai deciso di estinguere il mutuo, paghi interessi che potresti risparmiare.
Dietimi giornalieri
Cosa sono i dietimi mutuo giornalieri ?
Ogni mutuo ha un piano di ammortamento (generalmente denominato alla francese) dove mese per mese (dalla erogazione alla scadenza) vengono riportati: il capitale e la quota interessi da pagare.
La somma dei due elementi costituisce la rata di mutuo.
Come è formato un piano di ammortamento?
Ad esempio:
137 741,82 83,81 658,01 77.388,87 28/2/2023
significa:
“rata nr.137, rata mensile euro 741,82 (formata da euro 83,81 di interessi ed euro 658,01 di capitale), capitale residuo euro 77.388,87 alla data del 28/2/2023”
Più vai avanti e, a parità di rata, aumenta la quota capitale che viene pagata e di conseguenza diminuisce la quota interessi. Le ultime rate di mutuo avranno quasi tutto capitale ed una minima quota di interessi.
E’ diffusa (e giusta) la convinzione che più vai avanti a pagare e più diminuisce la convenienza di estinguere il mutuo.
Ebbene i dietimi giornalieri altro non sono che la quota di interessi che paghi per ogni giorno.
Quando la banca ti fornisce il calcolo estinzione anticipata mutuo, indicherà normalmente anche il valore dei dietimi giornalieri.
Se non lo fa, consigliamo di chiederlo espressamente.
Il conteggio estintivo mutuo viene fornito di norma ad una certa data, fissando un certo giorno.
Ed i calcoli estintivi valgono solo per quel giorno (di norma).
Ma se, per un motivo o per un altro o per un inconveniente tecnico, la data slitta in avanti?
I dietimi giornalieri diventano necessari.
Facciamo un esempio:
-il conteggio estintivo fornito dalla banca prevede l’estinzione del mutuo al giorno 22.9.2018.
Con l’indicazione dei dietimi la banca ti consente un range di calcolo estinzione mutuo fornendoti il valore giornaliero dei dietimi di interesse.
Se estinguerai non il 22.3.2019 ma il 24.3.2019 (due giorni dopo), sai che al calcolo estinzione anticipata mutuo dovrai aggiungere due dietimi di interesse giornaliero.
E cioè:
-calcolo estinzione anticipata : euro 134.780 al 22.9.2018
-dietimi di interesse : 4,5 euro
Calcolo estinzione anticipata mutuo al 24.9.2018: euro 134,789 che sarà la somma tra euro 134.780 più 9 euro (euro 4,5 per ogni giorno in più).
Tutto chiaro?
3)Penale estinzione anticipata mutuo
Nel 2007 è entrata in vigore la Legge Bersani, che tante modifiche ha apportato a questa materia.
La legge Bersani stabilisce che nessuna penale è dovuta in casi di estinzione anticipata del mutuo (a partire dal 2.2.2007).
Fanno eccezione ovviamente i mutui stipulati antecedentemente a tale data o quelli concessi per altre finalità che non siano acquisto/ristrutturazione di immobili (ad esempio i mutui di liquidità).
Se devi estinguere mutuo PRIMA CASA o in generale un mutuo per acquisto immobile, di norma quindi non ci sarà penale di estinzione o, se sarà indicata sul contratto, non sarà dovuta per legge.
In alcuni casi le banche parlano di 18 mesi come soglia minima temporale entro la quale il mutuo non può essere estinto.
Ma questo aspetto è controverso visto che la legge Bersani parla di mutui che possono essere estinti sempre, a richiesta del debitore.
I 18 mesi sono un retaggio dei vecchi mutui fondiari che classificava le durate entro i 18 mesi come finanziamenti a breve e non a medio lungo termine quali sono i mutui ipotecari fondiari.
L’estinzione mutuo prima casa usufruisce sempre e comunque di questa esenzione della penale.
Se invece il mutuo non ha le agevolazioni prima casa o non rientra tra i mutui di acquisto immobili o per ristrutturazione, o è antecedente alla Legge Bersani:
-puoi essere chiamato a pagare la penale di estinzione mutuo, se essa è prevista espressamente nel contratto di mutuo stipulato con la banca (di norma può arrivare fino al 3% sul capitale residuo).
Suggerimento da addetto ai lavori…
…che devi assolutamente da sapere (non te lo dirà nessuno!): anche se nel contratto è prevista la penale estinzione mutuo, la banca può facilmente ridurla o abbatterla del tutto.
Questo fa parte delle facoltà concesse al direttore di agenzia o agli organi gerarchicamente a lui superiori.
Si può ottenere con una semplice trattativa, non è difficile.
Quindi : trattare sempre al ribasso la penale per estinzione anticipata mutuo. Sempre, chiaro?
Procedi alla ESTINZIONE MUTUO
Ottenuto il conteggio estintivo mutuo, appurata la presenza di eventuali penali estinzione anticipata mutuo, puoi procedere con l’estinzione anticipata del mutuo.
Come?
Di norma l’operazione di chiusura anticipata mutuo è semplice e si svolge tramite conto corrente.
Se hai un mutuo presso la banca probabilmente avrai anche un conto corrente dove sono addebitate le rate.
In questo caso la banca, con una semplice ed immediata operazione contabile, attingerà la somma necessaria dal conto e la porrà ad estinzione del mutuo. E tu sarai a posto.
Se non hai il conto presso quella banca e paghi tramite RID (rimessa diretta) effettuata da un’altra banca, allora dovrai effettuare un bonifico bancario dal tuo conto corrente ad un conto specifico della banca dove è radicato il mutuo (te lo fornirà la banca stessa dandoti le esatte coordinate bancarie).
Questo conto specifico viene utilizzato appositamente per acquisire fondi per l’ estinzione dei mutui.
In questo caso accertati che l’estinzione venga fatta.
Se i soldi rimangono in giacenza sul quel conto transitorio (accade molto più spesso di quanto immagini!) e nessuno procede all’estinzione in quel giorno (e con quei dietimi giornalieri) l’operazione richiederà altri soldi da versare, visto che il mutuo ogni giorno genera interessi da pagare.
Questo caso è frequente…
Bisogna presidiare l’operazione di estinzione mutuo e farsi rilasciare la quietanza dell’avvenuta estinzione (quietanza estinzione mutuo).
Solo così potrai stare tranquillo che il rimborso mutuo sia stato concluso correttamente.
Conosciamo le banche e le relative inefficienze!!
Estinzione parziale mutuo
Per il rimborso parziale mutuo vale quanto detto prima.
L’unica differenza è che il mutuo rimarrà in essere per un importo capitale più basso.
In questo caso il piano di ammortamento ricalcolerà le nuove rate modificate e comprensive di capitale ed interessi.
Tutto il resto rimane invariato: contratto ed ipoteca.
Nulla cambia.
Effetti dell’ estinzione mutuo anticipata
L’estinzione mutuo comporta anche degli effetti sulla garanzia ipotecaria.
Se trattasi di mutuo prima casa o di mutuo su immobile, acceso per l’acquisto, di norma sarà ipotecario.
All’atto della stipula del mutuo ipotecario viene iscritta ipoteca dal notaio sull’immobile acquistato.
L’ipoteca è la garanzia reale che sta alla base del rapporto contrattuale tra banca e mutuatario.
4) Cancellazione dell’ipoteca (dopo l’estinzione del mutuo)
Può avvenire in due modi:
-in modo automatico (in base alla legge n.40 del 2 aprile 2007 cosiddetta legge Bersani). La banca comunica l’avvenuta estinzione del mutuo agli uffici competenti (conservatoria). Senza alcun onere o spesa per il mutuatario.
-a cura di un notaio (come avveniva prima della legge Bersani) ed a spese del richiedente in casi di urgenza o se si voglia ottenere subito la cancellazione dell’ipoteca.
Se la cancellazione materiale non può essere fatta tempestivamente o nel frattempo bisogna stipulare un nuovo atto su quell’immobile (e quindi non c’è tempo di aspettare la procedura normale di cancellazione), come bisogna agire?
Sarà sufficiente che il notaio rogante, indipendentemente dall’avvenuta cancellazione ipoteca, riporti la cronologia dei passaggi nel nuovo atto.
Questo sarà sufficiente a garantire il proprietario da ogni rischio.
Nel caso di estinzione anticipata mutuo non si dovrà fare nulla rispetto all’ipoteca.
“Il suo contenuto (ancorchè risulti ancora iscritta) è svuotato e quindi si considera come un mero atto formale. La cancellazione dell’ipoteca la effettuerà d’ufficio la Banca in base alla legge Bersani. Ci metterà un pò di tempo. Potrete sollecitarla a compiere l’estinzione dandovene quietanza (non ci sono sanzioni per le banche che omettono di effettuare la comunicazione di avvenuta estinzione). Quindi è bene richiedere per iscritto ed ottenere risposta per iscritto”.
Ma questo è un aspetto poco rilevante. L’importante è che l’estinzione mutuo ipotecario comporta anche l’estinzione debito e, non essendoci più il debito a seguito di estinzione mutuo ipotecario, la garanzia ipotecaria è svuotata di valore.
Le reticenze della banca in caso di estinzione e di surroga
Quando procedi ad estinguere mutuo prima della scadenza, procuri indirettamente un danno commerciale alla banca.
Nelle operazioni a medio lungo termine (come i mutui ipotecari) l’istituto di credito “confida”, nel calcolare il suo ricavo, nella naturale conclusione dell’operazione di mutuo alla scadenza pattuita.
E invece tu la stai smontando prima!
La posta che la banca aveva già calcolato come acquisita e i ricavi che aveva virtualmente già in tasca, vengono meno.
Surroga mutui
La surroga del mutuo, rispetto alla estinzione anticipata, è ancora più gravosa e meno gradita alle banche.
Mentre nella estinzione anticipata del mutuo la banca perde l’impiego (si chiama così tecnicamente), nel caso della surroga perde anche il cliente ed i ricavi collegati a tutti i servizi che esso intrattiene.
Anche se le banche cercano di mantenere in equilibrio, con una politica dei tassi e delle condizioni, le surroghe in entrata e quelle in uscita, questo atto è sempre devastante.
Smonta una operazione già economicamente acquisita.
Può causare la perdita di clienti.
Può determinare la possibilità di dover restituire i premi delle polizze incassati in unica soluzione (…e questo è un vero colpo al cuore per la banca!)
E’ comunque una perdita secca di servizi, di clienti e di credibilità.
Le surroghe in entrata sono invece un costo da ammortizzare (in alcuni anni), per via delle spese che la banca ricevente la surroga deve sostenere: perizia, notaio per l’atto di surroga, costi di istruttoria e di lavorazione della pratica.
I benefici si vedranno più in là e se il cliente surrogherà ancora presso altro istituto, rimarrà in capo alla banca una perdita secca.
D’altra parte la banca non può rinegoziare tutti i mutui che vanno fuori con le condizioni.
Sarebbe un tira e molla continuo, mentre sappiamo che ogni mutuo è una operazione chiusa.
In questo modo la banca genererà una perdita sul suo fatturato di ricavi spalmato nel tempo.
Come effettuare una surroga?
E’ del tutto simile ad una pratica di mutuo.
Ci si dovrà recare presso una banca concorrente ed avviare una pratica di surroga mutuo.
Ottenuta la delibera di surroga dalla nuova banca, potremo dare comunicazione alla nostra banca, aspettandoci comunque un rilancio sulle condizioni. Abbiamo visto che ogni surroga è una perdita per la banca.
Rilancio che quasi mai potrà avere le stesse vantaggiose condizioni di una surroga esterna.
Rinegoziazione del mutuo
Si parlerà di rinegoziazione quando concorderemo con la banca una revisione delle condizioni del mutuo, ovviamente in senso più favorevole.
Le condizioni che potranno essere ottenute in una rinegoziazione difficilmente saranno come quelle di una surroga esterna.
La rinegoziazione è una nuova pattuizione delle condizioni con la banca e di norma non richiede un nuovo atto notarile (si configura come un accordo negoziale tra le parti), anche se alcune banche lo pretendono.
Di questi tempi…vale la pena tentare di ottenere condizioni più favorevoli, che dite?
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