Edilizia convenzionata: immobili vincoli e prezzo cessione

Edilizia convenzionata 2022 – NOVITA’ INCREDIBILMENTE FAVOREVOLI SU TUTTI I FRONTI!

Legge n° 108/2021 – La legge che cambia in meglio le Affrancazioni dal prezzo massimo di cessione e le Trasformazioni del diritto di superficie

La legge modifica I COSTI e LE MODALITA’ ed in sintesi sancisce:

L’obbligo per i Comuni di rispondere entro 90 giorni alle istanze pervenute dai cittadini (probabilmente in alcuni Comuni tipo Roma sarà difficile rispettare tali tempistiche – ma c’è la legge che lo stabilisce stavolta).
L’affrancazione del bene e la Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà non possono avere costi eccedenti i seguenti limiti:
limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125metri quadrati.
Inoltre viene estesa anche per la Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà (come già era per l’istanza di affrancazione) la possibilità di utilizzare una scrittura privata autenticata.

E’ questa una legge rivoluzionaria a favore dei cittadini

Se pensate che prima ci volevano anche parecchie decine di migliaia di euro per trasformare un diritto di superficie in diritto di proprietà e che si doveva attendere la proposta del Comune mentre adesso può procedere il cittadino di propria iniziativa.

E che si dovevano sottoscrivere atti notarili costosi e non semplici scritture private autenticate.

“I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza”

“I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura”.

E tanti altri vantaggi e semplificazioni sono state FINALMENTE introdotti.

Riguardo il COMUNE di ROMA

ci sono altre importantissime novità, che rendono l’affrancazione automatica – Vai all’articolo!

Abbiamo enunciato le varie novità, ma vediamo con quali passi siamo arrivati a questo importante risultato.

Quali sono state le evoluzioni di questi anni e soprattutto, con questo articolo, vogliamo spiegare e approfondire l’Edilizia Convenzionata.

Facciamo prima un riepilogo degli ultimi importanti eventi su questo tema

Circa tre anni fa fu approvata la norma (SALVAVENDITORI) che sanava tutti i contenziosi tra privati inerenti il prezzo massimo di cessione e i vincoli sulla vendita (diventata LEGGE 17 dicembre 2018 n. 136).

Il testo di legge è riportato integralmente sul nostro articolo sulle affrancazioni vincoli edilizia convenzionata (qui)

Il 25 Novembre 2020, dopo oltre un anno e mezzo di attesa, uscì il decreto attuativo del Ministero Economia e Finanze che stabiliva le modalità di calcolo del corrispettivo da versare al Comune per affrancare l’immobile. Con importanti riduzioni dei vecchi corrispettivi (circa del 50%).

Tutto ciò aveva già reso possibile (per legge) sanare il contenzioso tra compratori e venditori relativamente alla differenza di prezzo (tra prezzo pagato e prezzo imposto – prezzo massimo di cessione-) liberando i Tribunali di tutta Italia delle cause pendenti per risarcimento.

Avevo sempre sostenuto che il tempo avrebbe dato ragione a tutti i proprietari di immobili in edilizia convenzionata. Ed in effetti, più si va avanti, più tali vincoli vengono mitigati o addirittura eliminati. La giunta di Roma ha reso automatica l’affrancazione a Dicembre 2022 (vedi i dettagli in questo articolo(qui).

L’affrancazione interviene azzerando tutti i problemi delle migliaia di cittadini che avevano comprato a prezzi di mercato le case sottoposte a prezzi calmierati. E rende LIBERI gli immobili da tutti i vincoli i cui più importanti cono quelli relativi alla prima casa, al vincolo di prezzo, alle limitazioni sull’affitto, al non poter vendere a società, ecc.

Edilizia convenzionata 2022 vediamo tutto quello che c’è da sapere e le novità favorevoli

Chiediamoci anzitutto se conviene oggi acquistare immobili in edilizia residenziale pubblica.

Edilizia convenzionata vincoli :

Acquistare edilizia convenzionata può presentare alcuni problemi per gli acquirenti di questa tipologia di immobili…

La legge 167 edilizia convenzionata stabilisce infatti alcuni vincoli su immobili di determinate caratteristiche.

Vincoli che, secondo la predetta legge, sono tassativi.

Edilizia convenzionata pro e contro (perchè comprare casa edilizia convenzionata)

Cos è edilizia convenzionata?

Per alcuni è l’unica opportunità di potersi permettere di comprare un immobile con pochi soldi e un mutuo agevolato.

Direttamente dal costruttore o in cooperativa.

Cos è edilizia convenzionata se non una grande opportunità per chi non ha grandi possibilità economiche?

L’opportunità la offre l’ edilizia convenzionata legge 167 con gli immobili legge 167…

Esiste anche, di cui abbiamo parlato, il social housing, un’altra formula particolare di edilizia agevolata.

L’operazione più importante…

Comprare la casa è per alcuni “l’operazione della vita” e quindi non si può sbagliare. Quando si acquista un immobile spesso non si tiene conto che le cose cambiano, talvolta al di là di ogni aspettativa. Trasferimenti per lavoro, novità in famiglia, cambiamenti personali, possono arrivare inaspettati.

Molti hanno comprato la propria casa “definitiva” scommettendo che la vita non gli sarebbe cambiata…e invece…

“Quando si acquista un immobile, bisogna considerare che potremo trovarci nelle condizioni di venderlo un domani”

Liberi di vendere: rimozione vincoli edilizia convenzionata

Ecco perché trovare un vincolo inaspettato che ci costringe ad attendere molto tempo o ci pone dei limiti sul prezzo di vendita, può intralciare i nostri piani e causarci un danno economico.

Vorremmo poter vendere il nostro immobile senza penalizzazioni. Oltretutto, quando acquistiamo un immobile, dobbiamo pagarlo il giusto prezzo e preoccuparci della futura commerciabilità del bene, per non subire ulteriori perdite economiche.

Potrai trovare altre preziose indicazioni su argomenti correlati, in questi articoli:

Edilizia convenzionata significato

Edilizia agevolata cos è ed esattamente in cosa consiste?

L’edilizia convenzionata nasce per perseguire un FINE SOCIALE: consentire alle fasce più deboli della popolazione di comprare una PRIMA CASA. Puoi comprare la tua casa in una cooperativa edilizia convenzionata oppure direttamente dal costruttore convenzionato con il Comune.

Un pò più di attenzione devi avere quando acquisti in cooperative edilizia convenzionata, visto che il numero delle cooperative fallite è enorme. Spesso, essendo tutto nelle mani di privati cittadini, si riscontrano abusi o ammanchi nei conti delle cooperative, con enormi ripercussioni sull’intero progetto.

Se va bene hai fatto un affare! Se va male (ed è molto frequente) hai perso tutto!

Edilizia convenzionata normativa di riferimento

La legge 167 edilizia agevolata ed altre successive, prevedono la fornitura di un area (già di proprietà del Comune o che sarà espropriata ad un terzo), che viene assegnata ad un costruttore privato o ad una cooperativa, per consentire la costruzione di immobili abitativi da assegnarsi a coloro che possiedono i requisiti edilizia convenzionata.

Questi immobili devono avere determinate caratteristiche ed hanno in edilizia agevolata requisiti e vincoli ben precisi.

Case edilizia convenzionata : vediamo come funziona

Il Comune elabora un piano di zona, destinato a queste finalità, assegna i terreni stipulando una convenzione edilizia agevolata con una cooperativa o con una impresa di costruzioni.

Convenzione edilizia significato: è una convenzione specifica, in cui sono stabilite le regole tassative da seguire nelle assegnazioni, nell’individuazione del prezzo, sulla trasferibilità, sull’utilizzo delle unità abitative, sui requisiti degli acquirenti.

Gli immobili che rientrano in edilizia convenzionata ovviamente non perseguono un fine speculativo e, proprio per questo, la legge pone dei vincoli alla loro commerciabilità e alla loro libera circolazione.

Edilizia convenzionata requisiti minimi dell’acquirente:

non possedere altro immobile nel Comune di appartenenza;
avere la residenza, o il domicilio lavorativo nel Comune dove è ubicato l’immobile;
essere cittadino italiano o titolo equivalente.

Esistono convenzioni con caratteristiche diverse, in cui i Comuni fissano vincoli più o meno rigidi.

Quando c’è anche un contributo economico dello Stato o della Regione si parla di edilizia agevolata (in questo caso sono richiesti dei requisiti minimi di reddito, per potervi accedere). Rispondiamo alle domande più ricorrenti su questo tema:

Vendere casa edilizia convenzionata: quali sono i vincoli su immobili ?
Comprare casa usata in edilizia convenzionata: quali sono i rischi ?

Edilizia convenzionata normativa: ci sono dei “tassativi” vincoli alla circolazione e alla commerciabilità del bene:

impossibilità di vendere o affittare l’abitazione per un periodo di 5 anni, salvo deroga specifica concessa dal Comune per talune fattispecie predeterminate (nucleo familiare costretto a trasferirsi per lavoro, motivi di salute, non idoneità dell’alloggio, ecc.);
si può vendere (dopo i 5 anni) solo ad acquirenti “prima casa”;
prezzo di rivendita limitato denominato “prezzo massimo di cessione” (edilizia convenzionata prezzo imposto dalla legge);
affittare a “prezzi calmierati” e soltanto in alcuni casi previsti espressamente.

L’ edilizia convenzionata prevede due formule principali:

si ha piena proprietà dell’immobile (terreno in proprietà);
si ha la concessione sul terreno in diritto di superficie per 99 anni rinnovabili (Legge 167 diritto di superficie e riscatto terreno edilizia convenzionata).

Il vincolo più controverso, che ha portato il caos in migliaia di famiglie italiane, è il PREZZO MASSIMO DI CESSIONE.

Per un periodo lunghissimo, stabilito nelle singole convenzioni (normalmente da 20 a 30 anni successivi alla prima compravendita), il prezzo di rivendita dell’immobile dovrà essere fisso ed ancorato ad un prezzo massimo di cessione, indipendentemente dal valore di mercato o valore commerciale.

L’ignoranza dei cittadini, di alcuni agenti immobiliari, la superficialità di alcuni notai e di alcune banche (che erogavano mutui sovradimensionati), hanno portato moltissima confusione riguardo la vendita degli immobili in edilizia convenzionata. Lo stesso vale per l’affitto edilizia convenzionata.

La prassi consolidata era di poter vendere a prezzo libero le case convenzionate.

Il rebus del prezzo massimo di cessione

La bomba scoppia con la sentenza della Corte di Cassazione nr. 18135 del 2015 che riafferma quanto già conosciuto dai più esperti:

…il prezzo massimo di cessione può essere rimosso solo con apposita convenzione con il Comune, altrimenti segue l’immobile in tutti i passaggi di proprietà (non solo per 5 anni)…

Tutto viene bloccato e rimesso in discussione. I proprietari hanno di che preoccuparsi. La sentenza non dice nulla di nuovo: riafferma un principio già espresso nella legge.

Chi qualche anno fa ha acquistato in seconda battuta queste tipologie di immobili, può fare causa al venditore originario ed ottenere la restituzione della differenza di prezzo pagata (differenza tra il prezzo libero pattuito e il prezzo massimo di cessione che invece doveva essere applicato).

La magistratura interpreta alla lettera le norme e condanna molti poveri malcapitati a ingenti risarcimenti.

Affrancazione significato

Il Comune (finalmente) è costretto a intervenire deliberando che si può procedere alla affrancazione del prezzo, ossia alla rimozione vincoli edilizia convenzionata, ma nei Comuni le pratiche procedono a rilento (specialmente in grandi città come Roma).

Finalmente! C’è un diritto di affrancazione

Non si poteva penalizzare per così lungo tempo chi ha comprato una casa in edilizia convenzionata.

Poter affrancare il prezzo, ha risolto i problemi di coloro:

che hanno comprato in passato a prezzo libero questi immobili sottoposti al prezzo massimo di cessione (tratti in inganno) e che non potevano rivendere.
che hanno venduto a prezzo libero (contravvenendo al prezzo massimo di cessione) e si trovavano esposti a dover restituire l’eccedenza del prezzo incassato a distanza di molti anni.

C’è stato un buco normativo e una inerzia del legislatore che non è prontamente intervenuto a correggere una prassi consolidata… durata per decenni. I prezzi degli immobili sono saliti moltissimo negli ultimi 30 anni.

Non si potevano vendere le case in edilizia convenzionata ad un prezzo anacronistico (prezzo massimo di cessione), che talvolta non raggiungeva neanche un terzo dell’effettivo valore commerciale.

Edilizia convenzionata affitto

Abbiamo trattato di vendita e acquisto ma tutte le regole citate prima, compreso i canoni di affitto concordati e con un limite massimo fissato, valgono anche per le case in affitto edilizia convenzionata. Anche le locazioni sono calmierate e ci sono dei vincoli per l’accesso a una residenza convenzionata.

Vai al nostro articolo sulle affrancazioni vincoli edilizia convenzionata.

Migliaia di casi in tutta Italia

Quando ho visto il caos scoppiare recentemente su questo tema, in particolare nelle grandi città dove ci sono migliaia di immobili sottoposti a tale vincolo di prezzo, mi è venuto in mente un caso di qualche anno fa in cui feci bene a non fidarmi…e che vi racconto:

Diritto di superficie Roma : un cliente aveva acquistato in edilizia residenziale agevolata Roma, come primo proprietario, una casa in edilizia convenzionata Roma: terreno in diritto di superficie 99 anni e prezzo imposto edilizia convenzionata (vincolo del prezzo massimo di cessione).

Il prezzo era di 260.000 euro ma il valore commerciale delle case limitrofe in edilizia libera, con le medesime caratteristiche, era di oltre 600.000 euro.

Il cliente si trovò in condizione, dopo circa 7 anni, di doverla vendere e si affidò alla mia consulenza per effettuare l’operazione e fare le ricerche del caso.

Studiai le leggi in materia, mi informai con gli addetti ai lavori e consultai i notai e le convenzioni edilizie. Maturai una certa riserva ed un certo scetticismo sull’argomento.

La prima cosa di cui mi resi conto è che solo pochi notai comprendevano a fondo la materia. Solo quelli che stipulavano le convenzioni con il Comune avevano un approccio rigoroso.

Nel frattempo il mio cliente, fidandosi anche del fatto che nella stessa zona (sottoposta alle medesime normative di edilizia convenzionata), si vendeva e si comprava prezzi liberi, mise in vendita la casa al prezzo di mercato.

Trovò subito un compratore interessato e lo mandò da me per la trattativa. Poiché non ero convinto, decisi di chiedere la consulenza conclusiva di un notaio qualificato, che gode la mia piena stima e considerazione.

Un notaio competente

Tra i molti notai interpellati, il mio notaio di fiducia (vedi come scegliere un notaio) fu l’unico a sconsigliarmi assolutamente di procedere, rifiutandosi di fare l’atto e dissuadendomi in tutti i modi possibili.

Il periodo è quello di circa 10 anni fa (2007/2008) e molti notai stipulavano regolarmente a prezzi liberi, in barba alle convenzioni urbanistiche, gli atti delle case sottoposte a vincolo del prezzo massimo di cessione.

Il Notariato non interveniva.

Alcuni asserivano che, passati i primi cinque anni, si potesse vendere a prezzo libero (affermando che solo il primo trasferimento fosse vincolato al prezzo massimo di cessione).

Altri consideravano le convenzioni sempre più blande dei Comuni come un segnale di superamento del vincolo (edilizia convenzionata vincoli);

Tutti prendevano con leggerezza i vincoli restrittivi tassativamente previsti dalla legge.

Ringrazierò sempre quel notaio che mi dissuase dicendomi:

” Vuoi che dopo qualche anno il compratore chieda indietro i soldi eccedenti il prezzo massimo di cessione al tuo cliente”?

Mai fu più veritiera quella profezia!

Oggi migliaia di ignari cittadini perdono le cause e devono restituire la differenza tra il prezzo libero incassato dalla vendita del loro immobile ed il prezzo massimo di cessione che invece andava applicato sulla scia della sentenza sopra citata della Cassazione.

Conosco un amico (disperato) che deve restituire 230.000 euro al compratore della sua casa in edilizia convenzionata venduta 10 anni fa e sta cercando di trattare con l’avvocato della controparte.

Si sono messi d’accordo con una transazione ad 80.000 euro che il mio amico ha pagato precedentemente alla norma salvavenditori recentemente approvata…che gli avrebbe fatto risparmiare quel risarcimento!

In Italia tutto va bene finché qualcuno non si sveglia!

Le soluzioni per il prezzo massimo di cessione

È possibile oggi superare il vincolo del prezzo massimo di cessione procedendo (a pagamento con alcune migliaia di euro…dipende dal Comune e dalla zona…) alla affrancazione del prezzo.

In questo modo, una volta ottenuta l’affrancazione, l’immobile può essere liberamente commercializzato.

È una sorta di sanatoria tardiva… dopo anni di deregulation.

Anche se non è giusto che coloro che hanno rivenduto al prezzo massimo di cessione rispettando le leggi, si mangino le mani sapendo che se avessero aspettato, avrebbero potuto affrancare il prezzo vendendo l’immobile al giusto valore di mercato.

Dove poter comprare una casa in edilizia convenzionata?

Ci sono cantieri edilizia convenzionata Roma (edilizia convenzionata legge 167 Roma, edilizia convenzionata Milano requisiti) ed in altre grandi città, inseriti in appositi piani di zona.
Per informazioni, il mio consiglio è quello di rivolgersi direttamente al Comune per farsi segnalare le aree interessate a questa tipologia di edilizia e poi contattare direttamente i cantieri ed i costruttori.

In questo momento di mercato non è difficile come una volta, dove le case venivano destinate a “pochi eletti”. Secondo me rimane una grande opportunità di fare un buon acquisto immobiliare ad un buon prezzo.

I vincoli… col tempo… si eliminano. Lo abbiamo visto prima: con l’affrancazione del prezzo di cessione e con la trasformazione (quando c’è il diritto di superficie su terreno).

Tornando all’argomento principale, dobbiamo comunque stare attenti negli acquisti e non fidarci delle facili soluzioni, prendere sempre dettagliate e approfondite informazioni sui costruttori e sulle cooperative edilizie (soprattutto) che propongono l’edilizia convenzionata.

Ricordiamo di fare attenzione: il mercato immobiliare è pieno di insidie ed agire con superficialità può costare caro!

Spero di aver risposto almeno a queste domande:

Cos’è edilizia convenzionata, cos è il prezzo massimo di cessione, quali sono i requisiti per accedere a questo tipo di edilizia, l’ edilizia agevolata cos è, acquistare casa in edilizia convenzionata cosa significa, e quali sono le principali casistiche che possono accadere in tema di edilizia convenzionata.

Consulta anche il nostro articolo sull’affrancazione dei vincoli (citato prima).

In conclusione, oggi, dopo le ultime leggi e i chiarimenti della Corte di Cassazione e le normative emesse dai Comuni io parlerei di edilizia libera a prezzi convenzionati, piuttosto che di edilizia convenzionata sottoposta a vincoli di prezzo.

I vincoli si affrancano!

Basta aspettare un periodo di 5 anni e procedere con l’affrancazione del bene.

Si concluderà un buon affare immobiliare, a un prezzo conveniente!

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