La norma (SALVAVENDITORI) che sana tutti i contenziosi tra privati inerenti il prezzo massimo di cessione, è diventata LEGGE 17 dicembre 2018  n. 136 (conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria).

Il testo di legge è riportato integralmente sul nostro articolo sulle affrancazioni vincoli edilizia convenzionata (lo trovi più giù…)

E’ ora possibile (per legge) sanare il contenzioso tra compratori e venditori relativamente alla differenza di prezzo pagato dal prezzo massimo di cessione previsto per gli immobili in edilizia convenzionata (con relativa definizione delle richieste di risarcimento).

L’affrancazione interverrà azzerando tutti i problemi (divenuti un dramma economico per migliaia di cittadini) di prezzi calmierati e non rispettati nelle compravendite passate.

Tutto questo dopo che in tema di affrancazioni il Comune di Roma aveva approvata la delibera su appartamenti edilizia agevolata Roma con coefficienti ridotti e impegno a mettere on line sul sito del Comune (grande vittoria per tutti gli assegnatari!!) tutti i coefficienti (ancora non attuato). Ma la legge di cui sopra è andata oltre…

Edilizia convenzionata vincoli :

Acquistare edilizia convenzionata può presentare alcuni problemi per gli acquirenti di questa tipologia di immobili…

La legge 167 edilizia convenzionata stabilisce infatti alcuni vincoli su immobili di determinate caratteristiche.

Vincoli che, secondo la predetta legge, sono tassativi.

Casa edilizia convenzionata

Per alcuni è l’unica opportunità di potersi permettere di comprare un immobile con pochi soldi e un mutuo agevolato.

Direttamente dal costruttore o in cooperativa.

Cos è edilizia convenzionata se non una grande opportunità per chi non ha grandi possibilità economiche? 

L’opportunità la offre la edilizia convenzionata legge 167.

L’operazione più importante…

Comprare la casa è per alcuni “l’operazione della vita” e quindi non si può sbagliare. 

Quando si acquista un immobile spesso non si tiene conto che le cose cambiano, talvolta al di là di ogni aspettativa. Trasferimenti per lavoro, novità in famiglia, cambiamenti personali, possono arrivare inaspettati.

Molti hanno comprato la propria casa “definitiva” scommettendo che la vita non gli sarebbe cambiata…e invece…

“Quando si acquista un immobile, bisogna considerare che potremo trovarci nelle condizioni di venderlo un domani”

Liberi di vendere: vincoli edilizia convenzionata

Ecco perché trovare un vincolo inaspettato che ci costringe ad attendere molto tempo o ci pone dei limiti sul prezzo di vendita, può intralciare i nostri piani e causarci un danno economico.

Vorremmo poter vendere il nostro immobile senza penalizzazioni.

Oltretutto, quando acquistiamo un immobile, dobbiamo pagarlo il giusto prezzo e preoccuparci della futura commerciabilità del bene, per non subire ulteriori perdite economiche.

Potrai trovare altre preziose indicazioni su argomenti correlati, in questi articoli:

Rent to buy (affitto con riscatto) molto usato nell’edilizia convenzionata
Segreti per comprare un immobile
Rischi delle donazioni di immobili

Edilizia agevolata cos è ed esattamente in cosa consiste?

L’edilizia convenzionata nasce per perseguire un FINE SOCIALE: consentire alle fasce più deboli della popolazione di comprare una PRIMA CASA.

La legge 167 edilizia agevolata ed altre successive, prevedono la fornitura di un area (già di proprietà del Comune o che sarà espropriata ad un terzo), che viene assegnata ad un costruttore privato o ad una cooperativa, per consentire la costruzione di immobili abitativi da assegnarsi a coloro che possiedono i requisiti edilizia convenzionata.

Questi immobili devono avere determinate caratteristiche ed hanno dei vincoli ben precisi.

Case edilizia convenzionata : vediamo come funziona

Il Comune elabora un piano di zona, destinato a queste finalità, assegna i terreni stipulando una convenzione edilizia agevolata con una cooperativa o con una impresa di costruzioni.

Convenzione edilizia significato: è una convenzione specifica, in cui sono stabilite le regole tassative da seguire nelle assegnazioni, nell’individuazione del prezzo, sulla trasferibilità, sull’utilizzo delle unità abitative, sui requisiti degli acquirenti.

Gli immobili che rientrano in edilizia convenzionata ovviamente non perseguono un fine speculativo e, proprio per questo, la legge pone dei vincoli alla loro commerciabilità e alla loro libera circolazione.

Edilizia convenzionata significato

Edilizia convenzionata requisiti minimi dell’acquirente:

• non possedere altro immobile nel Comune di appartenenza;
• avere la residenza, o il domicilio lavorativo nel Comune dove è ubicato l’immobile;
• essere cittadino italiano o titolo equivalente;

Esistono convenzioni con caratteristiche diverse, in cui i Comuni fissano vincoli più o meno rigidi.

Quando c’è anche un contributo economico dello Stato o della Regione si parla di edilizia agevolata (in questo caso sono richiesti dei requisiti minimi di reddito, per potervi accedere).

Vendere casa edilizia convenzionata : quali sono i vincoli su immobili ?

Edilizia convenzionata vincoli alla circolazione e alla commerciabilità del bene:

-impossibilità di vendere o affittare l’abitazione per un periodo di 5 anni, salvo deroga specifica concessa dal Comune per talune fattispecie predeterminate (nucleo familiare costretto a trasferirsi per lavoro, motivi di salute, non idoneità dell’alloggio, ecc.);

-si può vendere (dopo i 5 anni) solo ad acquirenti “prima casa”;

-prezzo di rivendita limitato denominato “prezzo massimo di cessione” (edilizia convenzionata prezzo imposto dalla legge);

-affittare a “prezzi calmierati” e soltanto in alcuni casi previsti espressamente.

L’ edilizia convenzionata prevede due formule principali:

-si ha piena proprietà dell’immobile (terreno in proprietà);
-si ha la concessione sul terreno in diritto di superficie (99 anni rinnovabili);

Il  vincolo più controverso, che ha portato il caos in migliaia di famiglie italiane, è il PREZZO MASSIMO DI CESSIONE.

Per un periodo lunghissimo, stabilito nelle singole convenzioni (normalmente da 20 a 30 anni successivi alla prima compravendita), il prezzo di rivendita dell’immobile dovrà essere fisso ed ancorato ad un prezzo massimo di cessione, indipendentemente dal valore di mercato o valore commerciale.

L’ignoranza dei cittadini, di alcuni agenti immobiliari, la superficialità di alcuni notai e di alcune banche (che erogavano mutui sovradimensionati), hanno portato moltissima confusione riguardo la vendita degli immobili in edilizia convenzionata. 

La prassi consolidata era di poter vendere a prezzo libero le case convenzionate.

Il rebus del prezzo massimo di cessione

La bomba scoppia con la sentenza della Corte di Cassazione nr. 18135 del 2015 che riafferma quanto già conosciuto dai più esperti:

…il prezzo massimo di cessione può essere rimosso solo con apposita convenzione con il Comune, altrimenti segue l’immobile in tutti i passaggi di proprietà (non solo per 5 anni)…

Tutto viene bloccato e rimesso in discussione.

I proprietari hanno di che preoccuparsi.

La sentenza non dice nulla di nuovo: riafferma un principio già espresso nella legge.

Chi qualche anno fa ha acquistato in seconda battuta queste tipologie di immobili, può fare causa al venditore originario ed ottenere la restituzione della differenza di prezzo pagata (differenza tra il prezzo libero pattuito e il prezzo massimo di cessione che invece doveva essere applicato).

La magistratura interpreta alla lettera le norme e condanna molti poveri malcapitati a ingenti risarcimenti. 

Affrancazione significato

Il Comune (finalmente) è costretto a intervenire deliberando che si può procedere alla affrancazione del prezzo, ossia alla rimozione vincoli edilizia convenzionata, ma nei Comuni le pratiche procedono a rilento (specialmente in grandi città come Roma).

Finalmente!! C’è un diritto di affrancazione

Non si poteva penalizzare per così lungo tempo chi ha comprato una casa in edilizia convenzionata.

Poter affrancare il prezzo, ha risolto i problemi di coloro:

-che hanno comprato in passato a prezzo libero questi immobili sottoposti al prezzo massimo di cessione (tratti in inganno) e che non potevano rivendere.

-che hanno venduto a prezzo libero (contravvenendo al prezzo massimo di cessione) e si trovavano esposti a dover restituire l’eccedenza del prezzo incassato a distanza di molti anni.

C’è stato un buco normativo e una inerzia del legislatore che non è prontamente intervenuto a correggere una prassi consolidata…durata per decenni…

I prezzi degli immobili sono saliti moltissimo negli ultimi 30 anni.

Non si potevano vendere le case in edilizia convenzionata ad un prezzo anacronistico (prezzo massimo di cessione), che talvolta non raggiungeva neanche un terzo dell’effettivo valore commerciale.

Vai al nostro articolo sulle affrancazioni vincoli edilizia convenzionata

Migliaia di casi in tutta Italia

Quando ho visto il caos scoppiare recentemente su questo tema, in particolare nelle  grandi città dove ci sono migliaia di immobili sottoposti a tale vincolo di prezzo, mi è venuto in mente un caso di qualche anno fa in cui feci bene a non fidarmi…e che vi racconto:

Diritto di superficie Roma : un cliente aveva acquistato in Roma, come primo proprietario,  una casa in edilizia convenzionata Roma: terreno in diritto di superficie 99 anni e prezzo imposto edilizia convenzionata (vincolo del prezzo massimo di cessione). 

Il prezzo era di 260.000 euro ma il valore commerciale delle case limitrofe in edilizia libera, con le medesime caratteristiche, era di oltre 600.000 euro. 

Il cliente si trovò in condizione, dopo circa 7 anni, di doverla vendere e si affidò alla mia consulenza per effettuare l’operazione e fare le ricerche del caso.

Studiai le leggi in materia, mi informai con gli addetti ai lavori e consultai i notai e le convenzioni edilizie. Maturai una certa riserva ed un certo scetticismo sull’argomento.

La prima cosa di cui mi resi conto è che solo pochi notai comprendevano a fondo la materia. Solo quelli che stipulavano le convenzioni con il Comune avevano un approccio rigoroso.

Nel frattempo il mio cliente, fidandosi anche del fatto che nella stessa zona (sottoposta alle medesime normative di edilizia convenzionata), si vendeva e si comprava prezzi liberi, mise in vendita la casa al prezzo di mercato.

Trovò subito un compratore interessato e lo mandò da me per la trattativa.

Poiché non ero convinto, decisi di chiedere la consulenza conclusiva di un notaio qualificato, che gode la mia piena stima e considerazione.

Un notaio competente

Tra i molti notai interpellati, il mio notaio di fiducia (vedi come scegliere un notaio) fu l’unico a sconsigliarmi assolutamente di procedere, rifiutandosi di fare l’atto e dissuadendomi in tutti i modi possibili.

Il periodo è quello di circa 10 anni fa (2007/2008) e molti notai stipulavano regolarmente a prezzi liberi, in barba alle convenzioni urbanistiche, gli atti delle case sottoposte a vincolo del prezzo massimo di cessione.

Il Notariato non interveniva. 

Alcuni asserivano che, passati i primi cinque anni, si potesse vendere a prezzo libero (affermando che solo il primo trasferimento fosse vincolato al prezzo massimo di cessione).

Altri consideravano le convenzioni sempre più blande dei Comuni come un segnale di superamento del vincolo.

Tutti prendevano con leggerezza i vincoli restrittivi tassativamente previsti dalla legge.

Ringrazierò sempre quel notaio che mi dissuase dicendomi:

 ” Vuoi che dopo qualche anno il compratore chieda indietro i soldi eccedenti il prezzo massimo di cessione al tuo cliente”?

Mai fu più veritiera quella profezia!

Oggi migliaia di ignari cittadini perdono le cause e devono restituire la differenza tra il prezzo libero incassato dalla vendita del loro immobile ed il prezzo massimo di cessione che invece andava applicato sulla scia della sentenza sopra citata della Cassazione.

Conosco un amico (disperato) che deve restituire 230.000 euro al compratore della sua casa in edilizia convenzionata venduta 10 anni fa e sta cercando di trattare con l’avvocato della controparte.

Si sono messi d’accordo con una transazione ad 80.000 euro che il mio amico ha pagato precedentemente alla norma salvavenditori recentemente approvata…che gli avrebbe fatto risparmiare quel risarcimento!

In Italia tutto va bene finché qualcuno non si sveglia!

Le soluzioni

E’ possibile oggi superare il vincolo del prezzo massimo di cessione procedendo (a pagamento con alcune migliaia di euro…dipende dal Comune e dalla zona…) alla affrancazione del prezzo.

In questo modo, una volta ottenuta l’affrancazione, l’immobile può essere liberamente commercializzato.

E’ una sorta di sanatoria tardiva… dopo anni di deregulation…

Anche se non è giusto che coloro che hanno rivenduto al prezzo massimo di cessione rispettando le leggi, si mangino le mani sapendo che se avessero aspettato,  avrebbero potuto affrancare il prezzo vendendo l’immobile al giusto valore di mercato.

Ecco perché, tornando all’argomento principale, dobbiamo stare attenti negli acquisti e non fidarci delle facili soluzioni.

Cos è edilizia convenzionata, cosa significa ?
Edilizia agevolata cos è ?
Speriamo di aver risposto a queste domande.

Ricordiamo che il mercato immobiliare è pieno di insidie ed agire con superficialità può costare caro!

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