Donazioni di immobili: perchè le banche rifiutano il mutuo

Donazioni immobili:  parliamo di un tema molto delicato, con diversi risvolti giuridici.

Abbiamo già trattato analiticamente il tema dei  Prestiti e donazioni tra parenti.

Le donazioni di immobili ebbero un vero boom quando, nel 2001, furono abolite le imposte su successioni e donazioni (successivamente reintrodotte nel 2006).

Attualmente il trasferimento per donazione di un immobile risulta conveniente a livello fiscale e può spingere ad attuare facilmente donazioni di immobili, specialmente tra familiari e parenti.

Donazioni immobili rischi: pochi sanno che le donazioni di immobili nascondono molti rischi che non vale la pena affrontare, soltanto per un risparmio economico.

Donazioni di immobili: cos’è una donazione?

La donazione è un atto di liberalità.

Un passaggio di ricchezza  o di un bene da un soggetto ad un altro. 

Che una volta effettuato, comporta vincoli e regole.

La donazione di immobili deve essere stipulata per atto pubblico, con testimoni, davanti al Notaio.

Ma perchè invece della donazione di immobile non si fa una compravendita?

Il motivo principale per cui viene usata la donazione di immobili è che si trasferisce un bene immobile senza dover movimentare alcuna somma di denaro.

A fronte di un controllo del fisco non si dovrà dimostrare il passaggio di denaro tra le parti (e la sua provenienza), come avviene nelle compravendite.

Tra familiari è molto difficile effettuare una vendita reale.

Essa necessita di un effettivo pagamento in denaro che viene registrato nell’atto notarile ed è soggetto a verifiche.

La donazione di immobili è di norma un contratto irrevocabile.

La donazione di un immobile può essere revocata o sciolta solo in presenza di casi tassativi (vedi dopo).
Ci sono al riguardo vari orientamenti, spesso contraddittori, che contribuiscono a creare ancora più incertezza.

Mutuo con donazione

In tema di mutuo su casa donata, perché le banche non concedono il mutuo su immobile donato ?

Il motivo è che la banca, in presenza di mutuo su donazione immobile, corre dei rischi come chiunque altro.

Tuttavia (sappiatelo) in banca tutto si può derogare e ci sono banche che possono “aprire a tali operazioni” oppure autorizzarle facendo una eccezione, basta ottenere una delibera favorevole.

Mutuo donazione: vediamo il “perchè” di tutto questo e COSA FARE per evitare di trovarsi nei guai nel caso di donazione immobile con mutuo.

Citerò un caso concreto che mi capitò qualche anno fa, in tema di donare casa con mutuo.

Un mio parente, solitamente presuntuoso e poco avvezzo a chiedere consigli (di quelli…so tutto io…non ho bisogno di nessuno…) viene “stranamente a trovarmi dopo essersi fatto annunciare”.

“Volevo chiederti delle delucidazioni sulle donazioni di immobili” mi dice…ma poi, incalzato dalle mie domande, crolla e mi rivela disperato: “sono nei guai! Nei guai seri!”

“Ho firmato un compromesso presso un agenzia immobiliare e pagato un anticipo consistente per una casa bellissima che aveva un ottimo prezzo. Ed ora il proprietario e l’agenzia mi intimano di stipulare l’atto di acquisto ma la mia banca, ed altre che ho interpellato, non mi concedono il mutuo…
…il proprietario e l’agenzia immobiliare non vogliono sentire ragioni!!

Rischio di perdere 50.000 euro già dati di caparra!!! “
(Poi vi dico come si è conclusa la vicenda…).

E’ uno dei tanti casi che può capitare quando si acquista incautamente, senza prendere le opportune e doverose precauzioni.

Cautela negli acquisti

A parte tutte le raccomandazioni che puoi trovare nei miei articoli, la prima cosa da fare quando si compra una casa è procurarsi l’atto di provenienza dell’immobile e farlo analizzare da un esperto o da un notaio (se non siamo in grado di interpretarne il contenuto).

L’atto di provenienza serve a verificare alcuni aspetti per individuare non solo le donazioni, ma anche altri vincoli che possono complicarci la vita.
Ad esempio quelli posti da alcune convenzioni comunali, da leggi di edilizia agevolata o convenzionata, da servitù di altra natura, e così via. 

Tutti argomenti che costituiscono una vera insidia al diritto di piena proprietà!

Abbiamo descritto, in un dettagliato articolo sulla edilizia convenzionata,  le moltissime insidie che si nascondono in questa tipologia di immobili vincolati.

I controlli necessari

Queste precauzioni e questi controlli dovrebbero rientrare normalmente nei compiti dell’agenzia immobiliare, se coinvolta nella trattativa, ma spesso ci si trova di fronte ad operatori non professionali.

Agenti immobiliari superficiali, venditori improvvisati, mediatori senza scrupoli ce ne sono in grande quantità. E purtroppo anche persone in buona fede che cadono nelle maglie dei più furbi, come il mio parente…

E’ bene specificare tuttavia che non sempre c’è malafede da parte del proprietario che vende un immobile donato, ma piuttosto ignoranza della legge.

Ci si rende conto dei problemi che solleva una donazione di immobili solo quando si tenta di trasferire il bene ad altri o di chiedere un mutuo ipotecario ad una banca.

Vendere una casa ricevuta in donazione, magari da un genitore o da uno zio, può risultare difficile se non impossibile, se non trascorrono i termini di legge che mettono al riparo l’acquirente dai rischi di subire una azione revocatoria.

Spesso le donazioni di immobili vengono usate per trasferire beni tra familiari e pagare poche imposte… “tanto rimane tutto in famiglia e nessuno venderà mai” spesso si dice… Ma poi le cose cambiano e ci si trova nei guai…

Vincoli donazione immobile : cosa dice la legge

L’atto di donazione è impugnabile se non sono trascorsi almeno:

-10 anni dalla morte del donante
-20 anni se il donante è ancora in vita (riforma del 2005 degli art.561 e 563 CC) 

Quindi basterà verificare, anche in presenza di una donazione, se questo caso si sia verificato.

Se è trascorso questo termine anche un immobile trasferito per donazione offre sufficienti garanzie di efficacia del trasferimento di proprietà e le banche concederanno il mutuo. 

Chi compra potrà stare tranquillo di non essere attaccato da nessuno con azioni di rivalsa (azioni revocatorie da parte di eredi più o meno legittimi, creditori del donante, figli non conosciuti, e così via).

Impugnazione donazione

Chi può impugnare una donazione?

Innanzitutto gli eredi del donante che possono esercitare una azione di revoca e rientrare in possesso dei beni donati, se sia stata intaccata la quota spettante di eredità (quota legittima).

Donazione immobili rischi :

Quali sono i rimedi da porre in essere per limitare i rischi?

-Esistono alcune polizze assicurative che assicurano il rischio economico e rimborsano il danno subito con l’ azione revocatoria.

-In tema di mutui alcune banche fanno intervenire il donante quale terzo datore d’ipoteca e/o fideiussore nell’atto di mutuo. Così neutralizzano l’azione degli eredi.

Tutte azioni che mitigano i rischi, non li eliminano.

Revoca della donazione

Si può procedere alla revoca donazione, solo per cause tassative:

• ingratitudine del donatario che abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
• sopravvenienza di figli;
• scioglimento consensuale: in accordo tra di loro il donante e il beneficiario possono sciogliere il contratto di donazione, per mutuo consenso, quando sono ancora in vita.

Le donazioni di immobili e le donazioni in generale vengono computate nel patrimonio del defunto, per valutare la cosiddetta  quota indisponibile dell’eredità (la cosiddetta legittima).

Alcuni pensano che sia sufficiente far firmare agli eredi legittimi del donante un impegno formale di non impugnare la donazione. Questa soluzione non solo non è consentita ma non offre alcuna garanzia. 

Oltretutto è impossibile stabilire con certezza, in anticipo, chi siano tutti gli eredi legittimi, visto che potrebbero comparire eredi non conosciuti (ad esempio un figlio non dichiarato che si presenta all’improvviso).

Facciamo un esempio pratico
Se un donante ha voluto privilegiare uno dei figli e gli ha donato un immobile, dopo la sua morte, quando si procederà alla divisione ereditaria, gli altri figli rimasti all’asciutto potranno rivalersi su quella donazione per ristabilire l’equità della successione e ripristinare le quote ereditarie di legittima.

E se su quella casa era stato concesso un mutuo…e non sono trascorsi almeno 10 anni dalla morte del donante (oppure 20 anni se il donante è in vita)…sono guai!

Consiglio:

• procurarsi sempre, prima di prendere qualsiasi impegno, l’atto di provenienza del bene e consultarsi con un notaio di fiducia. 

Personalmente, quando compro un immobile, voglio essere certo di ottenere la piena proprietà e faccio redigere al notaio una relazione preliminare (è quella relazione che analizza tutti i passaggi della proprietà ed evidenzia eventuali vizi o problemi dell’immobile).

E’ quella stessa relazione preliminare che, se chiedi un mutuo, la banca pretenderà di avere prima di stipulare l’atto (vengono verificati e certificati i passaggi avvenuti nel ventennio antecedente).

Quindi tanto vale procurarsi la relazione preliminare prima di ogni decisione, aspettando a versare qualsiasi caparra impegnativa.

Può essere una cautela forse eccessiva, ma ho assistito a diversi casi in cui questo passaggio avrebbe risparmiato ai poveri malcapitati molti problemi e perdite ingenti.

Rimedio possibile (revoca donazione immobile)

Uno dei rimedi più utilizzati per far tornare “pulito” un immobile prima di venderlo è quello di tornare sui propri passi e risolvere la donazione (atto di scioglimento consensuale tra donante e donatario).

Tale contratto, infatti, elimina gli effetti prodotti dalla donazione e ripristina il donante nella proprietà del bene.

Citiamo solamente (ma è bene saperlo) che esistono due interpretazioni.
La prima attribuisce la cessazione degli effetti “ex tunc” (fin dall’inizio…retroagendo al momento in cui fu fatta la donazione). La seconda “ex nunc” (solo dal momento in cui avviene lo scioglimento consensuale).
Gli effetti cambiano nei due casi e soprattutto non vi è certezza della piena validità dell’una o dell’altra interpretazione. 

La risoluzione della donazione di un immobile, ovviamente, non pregiudica i diritti che, nel frattempo, siano stati riconosciuti ai terzi.

Non tutte le banche accettano questo rimedio 

Mutuo e donazione

Parliamo di mutui donazione e mutuo prima casa: cosa succede in caso di atto di donazione immobile e mutuo  ?

Ad esempio: viene fatta una donazione (donazione a familiare, donazione a figlio, donazione tra parenti, ecc.ecc.) e sulla casa è presente un mutuo intestato al donante.

Cosa succede al mutuo?

Chi è tenuto a pagare le rate?

Cosa bisogna fare per trasferirlo?

Oltre che una donazione della casa è anche una “donazione mutuo prima casa” ?

Accollo del mutuo nelle donazioni immobili

In caso di mutuo e donazione (ad esempio donazione casa con mutuo esistente e donazione immobile ipotecato) la regola dice che sull’atto di donazione (atto pubblico notarile) siano specificate le caratteristiche del mutuo e sia anche stabilito che tale mutuo viene “accollato” al donatario.

L’accollo è un atto di cessione del mutuo da un soggetto ad un altro.

Visto che l’ipoteca (che garantisce il mutuo bancario) segue l’immobile, è giusto che l’impegno (il debito derivante dal mutuo) si trasferisca in capo a chi ha acquisito la proprietà dell’immobile o per compravendita o per donazione casa?

In caso di donazioni di immobili, il notaio che stipula l’atto deve notificarlo alla banca che concesse il mutuo, comunicando i dati dell’accollatario il quale assume l’obbligazione di pagare il mutuo.

Ma attenzione l’altro (il donante) non viene automaticamente liberato!

Come si comporta la banca

La banca, ricevuta la notifica, prende atto e può fare due cose in caso di donazioni di immobili:

–LIBERA il precedente proprietario dall’impegno trasferendo di fatto il mutuo in capo al nuovo.
Occorre una specifica delibera “di accollo liberatorio” della banca.

– NON LIBERA il donante (o il venditore in caso di compravendita) dall’impegno.
In questo caso i soggetti rimangono coobbligati al pagamento delle rate del mutuo, in solido.

La banca in questo caso rafforza la sua garanzia in quanto oltre al vecchio mutuatario acquisirà un nuovo obbligato: il donatario.

Questa è l’ipotesi più frequente in verità…

Le banche tendono a “non liberare” a meno che il subentrate non abbia una solida posizione economica.

Ciò dipende esclusivamente dalla discrezionalità dell’Istituto bancario.

Non avete idea di quanti casi di ignari venditori esistano, che avendo venduto la casa, non sanno di essere rimasti obbligati.

Spesso lo scoprono successivamente, e solo se succede qualcosa (una insolvenza del nuovo proprietario) o se richiedono un nuovo mutuo o finanziamento (se ne accorgeranno dalla CRIF).

Anche molte imprese di costruzione, quando vendono le unità immobiliari, accollano il mutuo originario (che presero per costruire) frazionandolo sugli acquirenti dei singoli appartamenti. E spesso rimangono obbligate in solido con gli acquirenti.

E’ una delle principali cause di dissidi tra le banche e i costruttori.

Cosa può succedere

Tuttavia, se il notaio omette di notificare l’accollo alla banca (caso assai frequente), tutto rimane come prima e nulla accadrà finchè qualcuno pagherà regolarmente le rate.

Alla banca interessa solo questo, che ci sia regolarità nei pagamenti, indipendentemente da chi li effettua.

Informalmente dico che in caso di stretti familiari la situazione può anche rimanere in questi termini, con le vecchie intestazioni e senza accollo liberatorio, non succede nulla…

Caso concluso!

(…conclusione del caso del mio parente: siamo riusciti ad ottenere la restituzione della caparra dopo una dura negoziazione con l’agenzia immobiliare che, per fortuna, non aveva ancora consegnato l’assegno al proprietario!!…E’ andata bene in questo caso ma non sempre va così…)

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