Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Contratto preliminare di compravendita immobiliare come funziona?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è sicuramente il contratto o la scrittura privata che preferisco!

Quella che amo di più!

Quella che, quando la firmi, ti da un brivido: il brivido di acquisire una nuova proprietà!

Noi malati degli immobili, ci esaltiamo al massimo livello quando, dopo ricerche, estenuanti trattative, proposte ed offerte dispendiose psicologicamente, arriviamo a firmare il compromesso di acquisto dell’immobile che abbiamo individuato.

E’ il coronamento di un duro lavoro.

Il contratto preliminare è un atto che va direttamente a porre una pietra angolare del nostro acquisto immobiliare.

Poi vi dirò come usare il compromesso come arma per fare affari con gli immobili.

Il compromesso di vendita o compromesso di compravendita, o compromesso acquisto casa o anche  compromesso immobiliare, come viene comunemente chiamato, è una promessa di vendita.

E’ un accordo con il quale venditore e compratore si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita per atto pubblico dinanzi al notaio.

Il contratto preliminare di compravendita immobile

…è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Normalmente la maggioranza delle compravendite, vengono precedute dal contratto preliminare di vendita. Che può essere una semplice scrittura privata tra le parti, può anche essere semplicemente registrato, oppure registrato e trascritto.

In quest’ultimo caso diventa ufficiale ed ha più forza giuridica, ovviamente. L’iscrizione in conservatoria gli da efficacia nei confronti dei terzi e lo rende inattaccabile.

Uno dei motivi per cui si usa il preliminare compravendita è che le parti, di sovente, devono concludere preliminarmente all’atto definitivo, alcuni atti quali ad esempio la richiesta di un mutuo, la vendita di un altro immobile, la soluzione di una successione ereditaria, la ricerca di una nuova casa e così via.

E’ un primo step, impegnativo, in attesa dell’atto finale di trasferimento definitivo della proprietà del bene (rogito di compravendita).

La forma scritta

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve avere la forma scritta a pena di nullità.

Il contratto preliminare va registrato entro 20 giorni dalla firma, presso l’Agenzia delle Entrate.

Per avere piena validità verso terzi e garantire la massima tutela legale, va trascritto nei registri immobiliari (generalmente a cura di un notaio).

Altrimenti, se non è registrato e trascritto, avrà effetto solo tra le parti. E’ comunque un contratto vincolante.

Le fasi che precedono il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Oggi, di norma, la maggioranza delle compravendite e quindi dei preliminari acquisto casa, è intermediata da agenti immobiliari.

E di norma, le agenzie immobiliari, utilizzano la formula della proposta e dell’accettazione.

Le trattative che intercorrono tra le parti, per il tramite di intermediari, di solito si concretizzano in una proposta d’acquisto in cui viene offerto il prezzo e le condizioni di acquisto a cui una parte è disposta ad arrivare.

La proposta viene poi presentata, con un impegno economico a titolo di anticipo, al venditore il quale provvede alla accettazione o al rifiuto della proposta, o anche ad una controproposta, e così via.

Quando le parti si incontrano sulle condizioni di vendita, si può passare alla firma del contratto preliminare.

Questa è la prassi che viene utilizzata per la maggior parte delle compravendite immobiliari.

La proposta scritta viene di solito assoggettata ad una scadenza oltre la quale decade automaticamente.

Essa è irrevocabile e la conseguente accettazione del venditore, perfeziona il contratto tra le parti.

 

Come guadagnare con la cessione di compromesso

Qualche anno fa, si facevano molte operazioni “mordi e fuggi”, proprio utilizzando i compromessi di vendita immobiliare.

Trovavi un immobile, trattavi il prezzo, firmavi il compromesso con il proprietario con la formula “per persona da nominare”, prendevi un congruo periodo di tempo tra il compromesso e il rogito finale, e ti rivendevi l’operazione.

Cedevi a un terzo il compromesso lucrandoci sopra, senza spese e senza rischi, se non la caparra rilasciata al proprietario.

I presupposti erano di comprare ad un buon prezzo, in modo che ci fosse anche un margine superiore da poter incassare in caso di rivendita. Ma bisognava essere rapidi a trovare altri compratori interessati, e ci voleva un pò di coraggio.

Il mercato tirava ed era facile intermediare operazioni immobiliari.

Certamente oggi, con i tempi di vendita che si allungano anche di alcuni mesi, è difficile fare operazioni “mordi e fuggi”.

Anche se, in alcuni casi, con esperienza, ciò è ancora possibile.

Un tempo, se non avevi l’ardire o i tempi giusti per portare avanti la cessione di compromesso, potevi anche intestarti l’immobile e rivenderlo con più calma, magari dopo una ristrutturazione.

E questa costituiva una ottima attività d’investimento immobiliare.

Tuttavia, qualche anno fa,  lo Stato è intervenuto ponendo alcuni vincoli, che io chiamo ostacoli alla libera impresa.

Il fisco pretende anche le tasse sul differenziale che genera la plusvalenza di chi mette in piedi l’operazione, quindi sul guadagno realizzato a proprio esclusivo rischio.

Come a dire: voglio guadagnare su tutto!

Non rendendosi conto, gli scenziati di Stato, che ad ogni compravendita già il fisco incassa fior d’imposte (imposta di registro) e quindi l’incasso è assicurato quanto di più per lo Stato quell’immobile cambia proprietario.

E invece no. Tassiamo la plusvalenza. Così si sono fermate le compravendite multiple.

Molti imprenditori che operavano con questa modalità, hanno interrotto la loro attività perchè divenuta troppo onerosa. Tassare la plusvalenza è stata una idiozia.

In conclusione possiamo affermare che il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento di tutela delle parti che fa da cuscinetto tra la manifestata volontà di compravendere un bene e l’atto definitivo.

Trattandosi di un mercato, quello immobiliare, che è notoriamente lento e di lungo respiro, i tempi di una normale transazione immobiliare non sono rapidi.

In pochi sono in grado di decidere un acquisto ed andare subito al rogito notarile.

Il perchè lo abbiamo detto: si deve vendere la casa precedente o magari si devono attuare dei lavori di ristrutturazione o anche si deve procedere ad una valutazione catastale ed urbanistica del bene.

Oppure, caso molto frequente, bisogna accertarsi che la banca concederà il mutuo.

A margine, vi proponiamo un fac simile di contratto preliminare di compravendita.

Il testo non è tassativo, ne girano diversi. L’importante è che vi siano tutti gli elementi fondamentali.

Puoi comunque approfondire il tema delle scritture private con vari esempi nel nostro articolo QUI.

Di seguito un fac simile di contratto preliminare di compravendita:

–compromesso di compravendita immobiliare (fac simile scrittura privata compravendita)