Comprare casa: dal costruttore o dal privato?
Conviene comprare casa dal costruttore o acquistare casa da un privato?
Comprare case dal costruttore non sempre conviene…
Ecco cosa sapere prima di comprare casa, senza andare allo sbaraglio.
Questo articolo su come comprare casa nasce da un episodio avvenuto pochi giorni fa a seguito di una domanda di una amica che doveva comprare casa direttamente dal costruttore
Dopo aver letto ed apprezzato i suggerimenti che vengono forniti nel nostro articolo Come acquistare un immobile (con annessa guida) mi ha posto una domanda sulla compravendita immobiliare tra privati in contrapposizione all’ acquisto casa da impresa.
Acquisto casa dal costruttore iva sul prezzo d’acquisto
Si era interessata ad una palazzina di recente costruzione e le avevano proposto di comprare direttamente dal costruttore.
Il quesito che mi poneva era se le convenisse comprare la casa facendo un acquisto immobile dall’impresa (acquisto prima casa da costruttore) visto che c’era ancora un appartamento libero tra le rimanenze dell’impresa, oppure effettuare un acquisto immobile da privato (c’era in vendita un analogo appartamento che veniva rivenduto da un privato in seconda battuta).
E se, nel suo caso specifico, le convenisse acquistare casa da privato anzichè acquisto casa da costruttore.
Aveva trovato in vendita due appartamenti identici, uno sovrastante l’altro:
– quello al secondo piano: venduto direttamente dall’impresa costruttrice a prezzo scontato.
– quello al terzo piano: acquisto casa da privato : un acquirente privato dopo solo 16 mesi dall’acquisto l’aveva messa in vendita, per mutate esigenze familiari.
In entrambi i casi non c’erano costi di agenzia.
La richiesta economica per entrambi era analoga.
Comprare casa da privato o acquistare casa da costruttore?
Acquistare casa dal costruttore comporta l’applicazione dell’iva al 4% sul prezzo pagato se è prima casa, al 10% se seconda casa. (Quindi acquisto casa da costruttore iva 4% o 10%)
Acquisto da privato comporta l’applicazione dell’imposta di registro del 2% sul valore catastale se prima casa (9% per seconda casa).
Apparentemente sembra che ci sia una differenza minima ma non è proprio così. Acquisto casa da privati è di norma sempre più conveniente.
Facciamo l’esempio per capire meglio:
I due appartamenti dell’esempio, sono identici tra di loro, hanno solo un piano che li differenzia.
Il primo appartamento è venduto dall’Impresa mentre l’altro viene venduto in seconda battuta da un privato che ha comprato a sua volta dall’impresa ma che, per motivi familiari, deve rivendere.
Il prezzo è di 300.000 euro e la rendita catastale è di 190.000 euro (arrotondata) per entrambi.
Comprare casa da costruttore implica che l’aliquota fiscale (iva) si applichi sulla totalità del prezzo pagato.
Quindi 300.000 X 4% = 12.000 euro d’imposta oppure 30.000 euro se seconda casa (ossia 300.000 X 10%).
Quando un privato acquista invece l’aliquota va calcolata sulla rendita catastale che è un valore convenzionale attribuito dal catasto.
Il valore della rendita catastale è di norma molto più basso del prezzo di vendita e si trova sul certificato catastale dell’immobile.
Quindi l’acquisto dal privato prevede: 190.000 X 2% = 3.800 euro d’imposta, 17.100 euro se seconda casa (ossia 190.000 X 9%).
Un bel risparmio no?
Magari comprare casa da privato permette di trattare il prezzo anche meglio, e si può ottenere forse qualche arredo o qualche miglioria in più.
Lo scopo di questo articolo è semplicemente far riflettere sulle imposte da pagare, al di là del prezzo di acquisto dell’immobile.
La differenza sulle imposte da pagare talvolta equivale ad un maxisconto sul prezzo!
Consulta le aliquote fiscali sugli immobili.
Comprare casa sfruttando l’aliquota può fare la differenza.
È importante fare un conteggio preventivo del costo finale dell’immobile.
Immaginate su un immobile del valore di 1 min di euro (o più) quanto può incidere la diversa imposta applicata!
Quindi è sempre da preferire l’acquisto di un immobile usato ma buono, per vari aspetti.
In questo caso il prezzo sarà sempre inferiore alle richieste di un costruttore.
Il principio è lo stesso che vale per le cose nuove (auto, mobili, oggetti) che hanno un costo sempre superiore alle cose usate.
Una casa anche usata ha più o meno lo stesso valore al mq di una casa nuova, dopo che l’avrete comprata.
Il vero vantaggio che si ottiene a comprare casa dall’impresa è la garanzia decennale sull’immobile (scopri di più in questo articolo).
Tuttavia i costruttori, per sottrarsi a questo impegno, operano con società di scopo a responsabilità limitata con capitale sociale 10.000 euro.
Dopo il completamento delle vendite, cambiano gli organi sociali, svuotano la società, vanificando ogni eventuale azione di risarcimento.
A meno che non vogliate una casa nuova, moderna, costruita con gli ultimi criteri valutate bene il costo delle imposte.
Talvolta il risparmio che si può ottenere con una casa usata è notevole.
Questo articolo pone l’attenzione sull’aspetto fiscale della convenienza di acquistare da un privato anziché dall’impresa (acquisto da costruttore).
Purtroppo non tutti fanno queste valutazioni, quando comprano un immobile.
Non si pongono il problema se cercare di realizzare una vendita case da privati piuttosto che comprare dall’impresa o da un costruttore, potendo sfruttare tutte le agevolazioni che offre la compravendita immobili tra privati.
Abbiamo qui trattato gli aspetti relativi all’acquisto casa da impresa (comprare case direttamente dal costruttore) oppure acquistare immobili sul mercato libero da privati.
Ti consiglio, se hai apprezzato questo articolo, di leggere i miei due libri sugli immobili.
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Gli immobili e l’edilizia convenzionata (a cura di trainingfinanziario)
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