Comprare casa in edilizia residenziale pubblica

Comprare casa in edilizia residenziale pubblica conviene?

Oggi tratteremo questo argomento, considerando che questa tipologia di edilizia ha subito un cambiamento ed una trasformazione negli ultimi anni, anche alla luce di novità legislative importanti, dopo decenni di silenzio da parte dello Stato.

Abbiamo parlato ampiamente in altri articoli sia di Edilizia convenzionata, che di vincoli e modalità per l’Affrancazione dei vincoli edilizia convenzionata, che di Social housing.

Parlare di un argomento raccontando la propria esperienza penso sia la cosa migliore. Vi racconterò la mia, come sono riuscito ad acquisire alcuni immobili attraverso l’edilizia residenziale pubblica e a fare il bene di molte persone.

Dobbiamo innanzitutto sfatare un luogo comune.

L’edilizia residenziale pubblica che significa oggi

Non è l’edilizia popolare rivolta ai meno abbienti. Forse lo era agli inizi dei primi cantieri costruiti con la legge 167.

O perlomeno, anche se può essere così sulla carta, gli stessi Comuni nel corso degli anni hanno snaturato questo concetto. Oggi esiste una differenza netta tra edilizia sociale e popolare, quella rivolta a chi non ha una abitazione, quella con le graduatorie per l’occupazione, e l’edilizia residenziale pubblica.

L’edilizia residenziale pubblica consente a chi non ha una casa di acquisirne una. Ma pagandola.

E, in cambio di un prezzo favorevole, pone dei vincoli alla libera circolazione del bene. Vincoli che ora si possono eliminare.

Ma nulla vieta che nella stessa famiglia si possano acquisire più case in edilizia convenzionata per consentire di diventare proprietarie più persone nell’ambito dello stesso nucleo familiare.

Oppure nulla vieta che tu possa comprare una casa con questa tipologia abitativa ed acquistarne anche un altra o altre per i tuoi figli.

Sono case che paghi! Mica te le assegnano gratis.

Devi pagarle, ad un prezzo inferiore certamente, ma devi sempre tirare fuori una bella somma di denaro, sia come anticipo che come saldo, eventualmente attraverso un mutuo.

Questa è perlomeno l’edilizia residenziale pubblica di questi ultimi anni, mentre in passato c’erano anche degli incentivi a fondo perduto erogati dalle regioni e quindi si parlava di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata ed era normale essere più severi sui requisiti reddituali degli assegnatari.

Ma, negli ultimi cantieri che ho trattato, non è più così e l’edilizia residenziale pubblica si è trasformata semplicemente in una edilizia convenzionata “conveniente”, a patto sempre di possedere i requisiti e rispettare i vincoli.

D’altra parte i requisiti richiesti nelle ultime iniziative di edilizia convenzionata, non prevedono più come una volta i limiti di reddito per potervi accedere.

Inoltre, nelle grandi città come Roma ad esempio, l’edilizia convenzionata è l’unico modo di portare avanti iniziative immobiliari a ridosso della città da parte dei principali costruttori.

Edilizia di pregio

Tanto che si costruisce e si è costruito con questa modalità diciamo pubblica, in quartieri residenziali di pregio e non nelle zone popolari.

Oggi puoi trovare edilizia residenziale pubblica a fianco a edilizia residenziale privata, dove quella pubblica si presenta addirittura con criteri costruttivi ed estetici e di pregio superiori.

Questo fu esattamente il mio caso.

Quando mi avvicinai al settore dell’edilizia convenzionata non ne sapevo più di tanto, essendo ignaro di tutti i vincoli e soprattutto di tutte le opportunità che ne derivavano.

Mi ricordo che passavo per un quartiere che mi piaceva moltissimo dove i prezzi erano proibitivi (si parlava di 8/10 mila euro al mq negli anni 2003/2004) e quindi al di là di qualche visita non avrei potuto permettermi alcun acquisto.

Poi, nei mesi successivi, in una area adiacente a quel quartiere iniziarono a comparire le gru e c’era un via vai di camion che portavano materiali. Si intravedevano le prime fondamenta di diversi palazzi.

Ma non c’era pubblicità dei costruttori come altrove.

Tutto sembrava nascere in modalità silenziosa, come se non si volesse pubblicizzare la nascita di quei cantieri.

Così mi decisi a fare alcune indagini.

E, ad ogni mia richiesta, mi dicevano che era già tutto venduto. Ma davvero? Era molto strano!

Nel quartiere a fianco i costruttori vendevano a prezzi esorbitanti e c’era disponibilità di appartamenti, mentre là, in quel nuovo agglomerato non c’erano disponibilità.

Non mi ci volle molto per venirne a capo.

Attraverso il mio lavoro contattai alcune delle imprese che stavano costruendo e in pochi giorni ebbi accesso all’intero piano di zona, con tanto di nomi e cognomi dei costruttori, delle ditte, delle cooperative.

In effetti c’erano diverse cooperative e in questo caso o riesci a contattare il presidente oppure è difficile accedere agli alloggi.

Peraltro molte cooperative nascono già con il numero chiuso di soci e pertanto, salvo qualche difficile rinuncia, è quasi impossibile entrare.

Ma mi accorsi che stavano costruendo anche molte imprese costruttrici della piazza che normalmente costruivano edilizia privata.

Avevano sfruttato l’assegnazione di terreni per edificare in una zona pregiata.

In questo caso, quando vende direttamente il costruttore, ci sono normalmente ampie disponibilità di appartamenti che vengono venduti direttamente dall’impresa.

La quale impresa deve verificare semplicemente i requisiti di accesso all’edilizia convenzionata, e mantenere il prezzo di vendita allineato al prezzo di cessione.

Ogni operazione viene realizzata sotto il controllo del Comune.

Edilizia residenziale pubblica grande opportunità

Ma ciò non toglie che anche i costruttori tradizionali possano trarre vantaggio e lucro da questo tipo di edilizia. Vendono a prezzi minori al mq ma non hanno dovuto acquistare l’area, quindi devono solo pensare a edificare l’immobile con un costo inferiore ai ricavi delle vendite.

Ci stanno dentro, ve lo assicuro.

Poi con il sistema delle rifiniture aggiuntive con sovrapprezzo, riescono a guadagnare di più.

Quindi, tornando alla mia esperienza, tralasciai le cooperative e contattai uno ad uno tutti i costruttori di quel compart

Riuscii a farmi assegnare in costruzione e sulla carta, più alloggi, intestandoli con un compromesso a miei familiari ed amici, per poi decidere più in là quai tenere e quali cedere a persone a cui volevo fare un favore. Un grande favore.

Oggi molti devono a me se hanno potuto acquistare una casa. Da soli non ci sarebbero riusciti.

I costruttori, in queste iniziative, non possono vendere liberamente con i normali sistemi pubblicitari. Quindi hanno difficoltà a piazzare tutti gli alloggi in modo autonomo.

Sono ben felici di trovare degli interlocutori che, come ho fatto io in quella occasione,  presentano persone di fiducia che stipulano un compromesso e pagano un anticipo.

Fu così che acquisii il mio primo immobile in edilizia convenzionate e molti ne feci acquistare a clienti e amici che erano in cerca di casa.

Molte persone continuavano a rivolgersi a quei cantieri ricevendo sempre la stessa risposta: tutti venduti.

Ed oggi, quell’appartamento che acquistai ad un prezzo che era un terzo di quelli venduti nel quartiere adiacente, vale allo stesso modo. Il prezzo al mq si è uniformato, è bastato affrancare il prezzo in base alla nuova legge sulle affrancazioni eliminando tutti i vincoli.

Questo episodio vi da l’idea di cosa è oggi l’edilizia residenziale pubblica e quali opportunità può offrire a chi le sa sfruttare.

La differenza è il prezzo

Non si differenzia granchè da quella privata se non per i prezzi più vantaggiosi sempre a patto di possedere i requisiti necessari.

E si differenzia in negativo per i vincoli. Ma abbiamo visto che questi è possibile superarli con le ultime leggi sull’affrancazione.

Una casa in edilizia convenzionata è per me sempre un ottimo affare.

Compri a poco e dopo qualche hanno ti ritrovi molto e cioè una casa a prezzi di mercato, che puoi rivendere o valorizzare nel tuo patrimonio.

Altra possibilità è entrare in una cooperativa, ma che sia seria. Esistono migliaia e migliaia di cooperative quasi finite che falliscono o rischiano il commissariamento a causa dell’incapacità dei soci promotori, con buchi e ammanchi di bilancio quasi irrisolvibili.

È pertanto per me sempre consigliabile acquistare questo tipo di immobili, ove possibile, da un costruttore che abbia stipulato una convenzione con il Comune.

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Vedi anche

Rent to buy molto utilizzato nell’edilizia convenzionata