Case all’asta

Immobili all’asta: cosa comporta un acquisto all’asta di un immobile?

Come partecipare a un’asta giudiziaria mobiliare o immobiliare?

Ci focalizzeremo maggiormente su come partecipare all’asta immobiliare.

Diciamo innanzitutto che stiamo parlando di  un mondo a sè stante, rispetto al mondo dei fallimenti e delle aste in generale: quello delle aste immobiliari e delle case all’ asta.

Ossia, nell’immaginario comune, agli affari d’oro nel settore immobiliare.

Vedremo se è proprio così e se si fanno “affari d’oro” nell’acquisto di case all asta.

Non ci addentreremo troppo tecnicamente in questo argomento anche perchè riteniamo che il privato cittadino, senza guida e senza l’assistenza di un esperto del settore, possa correre dei rischi se vuole comprare manufatti immobiliari all’asta o semplicemente la propria casa all’ asta.

Negli ultimi tempi nelle aste immobili di case ipotecate, c’è meno concorrenza di una volta, per via della crisi economica.

Quindi esiste una maggiore possibilità di aggiudicarsi buoni immobili all asta, per il privato cittadino.

Tuttavia, sono molte le insidie che si nascondono in una asta giudiziaria.

Questa tipologia di investimenti nasconde molti trabocchetti e non sempre risulta vantaggiosa per l’aggiudicatario delle vendite all’asta.

Poi vedremo cosa può succedere nelle aste giudiziarie immobili, e quali precauzioni bisogna prendere per cautelarsi.

Con tutto questo, voglio dire che comprare casa all’asta può rivelarsi causa di problemi e non semplicemente un affare.

Come partecipare asta immobiliare

Ecco un quesito che sento spesso formulare da chi vorrebbe acquistare casa all asta:

“Conviene comprare case all’asta rivolgendosi ad una agenzia immobiliare, ai molti siti presenti on line (aste giudiziarie.it, aste.it, asteimmobiliari, ecc.) o rivolgersi direttamente ad un curatore o ad un notaio che si occupa di aste giudiziarie immobiliari o cura lo svolgimento di aste pubbliche?”

Qui entriamo nel campo dell’educazione finanziaria, che serve ad imparare a cavarsela da soli.

Ipoteticamente, se vuoi fare un vero affare, dovresti imparare a cavartela in modo autonomo. Dovresti appropriarti delle conoscenze necessarie sul mondo delle vendite all asta ed agire in via diretta. Senza intermediari.

Come ha fatto un amico che conosco, che ci ha messo più di un anno per diventare un vero esperto di vendita immobili all asta.

 

Case all’asta: le insidie

Se non sei ferrato in materia, puoi essere raggirato, ricattato o peggio truffato.

Ad una vendita all’asta, puoi trovare chiunque.

E per chiunque intendo anche persone poco raccomandabili.

Poi ti racconterò un episodio che accade frequentemente durante lo svolgimento di un asta giudiziaria.

Questo ambiente è pieno di figure losche di mediatori o pseudo agenti immobiliari che si qualificano come esperti di case in vendita all’asta. Costoro offrono appetibili appartamenti all’asta e millantano fantastiche opportunità di fare affari e così via.

Tutte iniziative che in realtà hanno un intento truffaldino e ricattatorio, bisogna fare attenzione a non fidarsi.

Cosa fanno queste cricche durante le vendite con incanto?

Si presentano avendo sempre un “compare” che aiuta a pilotare il prezzo laddove dicono loro, ai danni di chi sta concorrendo onestamente alle fasi di rialzo del prezzo.

Addirittura, lo dico perchè mi è capitato personalmente, puoi venire avvicinato con fare intimidatorio ed essere invitato a ritirarti.

O ancora ti può essere richiesto un “pizzo” per farti prendere l’immobile senza essere disturbato da rialzi fatti dalla cricca e che porterebbero il prezzo fuori dalla tua portata.

Pertanto, il mio consiglio è di rivolgersi ad agenzie specializzate ma fidate, che ti assisteranno e ti eviteranno brutte sorprese. Preferibilmente che stiano nel settore da anni e che conoscano tutti i risvolti negativi e sappiano come neutralizzarli.

La nuova normativa

Un fatto nuovo ed importante, che potrebbe aprire il mercato al grande pubblico è subentrato con il recepimento della direttiva europea “Mortgage Credit” (2014/17/UE) nel mese di Maggio del 2016.

Molti ancora non ne hanno colto l’importanza.

Questo provvedimento riguarda l’escutibilità degli immobili dei debitori morosi. Tale direttiva, recepita nel decreto “banche” risalente a Maggio 2016, prevede il cosiddetto “patto Marciano”: il creditore (la banca), in caso di insolvenza, può acquisire direttamente il bene immobile del debitore, senza una procedura esecutiva in tribunale. E può rivenderlo entro 2 anni pagando una tassa fissa di 200 euro anzichè il 9% di imposta di registro.

Questo deve essere frutto di un accordo specifico e vale per i nuovi contratti o per quelli vecchi che vengano rinegoziati, quindi la norma può riguardare tutti i contratti di mutuo.

Ciò rende escutibili i beni del debitore in pochi mesi dopo il mancato pagamento di poche rate anziché in 4 o 5 anni come avveniva sino ad oggi.

E’ stata una svolta per il decollo delle aste giudiziarie. E’ un regalo alle banche che possono finalmente prendersi con estrema facilità gli immobili dei debitori insolventi, dopo pochi mesi di morosità.

Ma si apre un disagio sociale a sfavore dei più deboli che magari possono essere costretti, per la perdita del lavoro, a non poter pagare le rate di mutuo in attesa di una nuova occupazione.

Le banche, per via dei numerosi crediti immobiliari incagliati e dei numerosi portafogli di immobili non finiti o cantieri arenati hanno quasi tutte allestito un settore specifico che si occupa di Real Estate.

In questo modo procedono rapidamente alla vendita di quegli immobili che sono frutto di crediti in sofferenza. E talvolta pur di vendere rapidamente, concedono facilitazioni di finanziamento interessanti (mutuo al 100%), trattativa elastica, ecc.

I mutui per le case all’asta

Lo svantaggio delle aste è che pochi istituti di credito concedono mutui su immobili ad asta e quindi è necessario presentarsi all’aggiudicazione con denaro disponibile ad acquistare.

E’ questo il vero problema.

In un mercato dove la quasi totalità degli immobili vengono venduti attraverso la concessione e la erogazione di un mutuo, per comprare una casa in vendita all’asta, bisogna avere la disponibilità dell’intera somma all’atto della aggiudicazione dell’immobile.

Le motivazioni delle banche sono molteplici, visto che l’erogazione della somma dovrebbe essere preventiva al decreto di aggiudicazione del giudice.

Il giudice, infatti, emette il decreto proprio e solo dopo aver incassato la somma del saldo dell’aggiudicazione.

Quindi il mutuo dovrebbe essere erogato “prima” dell’aggiudicazione, con tutti i rischi del caso.

Questa sfasatura temporale è quella che crea problemi alle banche per concedere i mutui sulle case all’asta.

Come comprare case all’asta

Acquistare casa all’asta non è poi così facile come sembra.

Solo un paio di volte sono entrato nell’acquisto di appartamenti all asta ma ho sempre avuto una certa diffidenza per le case in vendita all asta.

Probabilmente perchè dalla mia visione privilegiata all’interno di una banca ho assistito a molti episodi non proprio favorevoli e non proprio cristallini.

E poi perchè, al di là dell’affare, dietro una vendita immobili all’asta si nasconde sempre un dramma umano. Quello di chi perde la casa e deve molto spesso essere sfrattato e cacciato via. E in molti casi i debitori sfrattati erano povera gente che non meritava di essere messa in strada.

Allo stesso modo non amo l’acquisto della nuda proprietà da un terzo sconosciuto.

L’evidente conflitto d’interessi tra chi compra e chi vive i suoi ultimi giorni in una casa, non mi piace.

E’ indubbio che la morte dell’usufruttuario libera la casa e rende la piena proprietà a chi ha acquistato la nuda proprietà.

E quindi sono in ballo dei soldi. Tanti soldi.

Se vivi 80 anni o 100 anni c’è  differenza!

Economicamente, chi ha comprato la nuda proprietà, può inconsciamente augurarti la morte pur di guadagnare.

Non mi piace molto questa formula speculativa sulla vita, che scommette più che sulla vita sulla morte di una persona.

Oggi è più facile i ieri

Tuttavia mi rendo conto che coloro che operano con serietà riescono a portare a termine l’acquisto di case all’asta giudiziaria facendo qualche buon affare. Oggi è più facile per via della pubblicità on line e della visibilità delle opportunità direttamente tramite internet. (Prova ad esempio siti come astagiudiziaria.com o astegiudiziarie.it o tanti altri…)

La crisi economica ha poi falcidiato il numero dei possibili aspiranti all’aggiudicazione nelle aste giudiziarie.

Ovviamente più è alta la posta ossia il costo della casa in vendita all asta, più c’è scarsità di concorrenti e quindi più è facile aggiudicarsi case all asta giudiziaria.

Dove trovare annunci case in vendita all asta: sui siti specializzati.

Cerca casa all’asta negli annunci aste e nei siti on line tipo www aste giudiziarie it, che sono tantissimi anche se non sempre ci danno un quadro realistico del mercato.

In ogni modo, se proprio vuoi affrontare questa operazione, ti consiglio di approfondire sempre di più questo settore attraverso lo studio o la pratica diretta, sotto la guida di una persona esperta.

Spiego tutto quello che riguarda gli immobili, con le varie strategie per investire e per acquistare,  nei miei 2 libri appena usciti, di cui puoi consultare la pagina di presentazione cliccando sui link qui sotto.

1)Guida facile per investire in immobili

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Buon lavoro