Aste immobiliari

Aste immobiliari? Cosa sono?

Come funzionano le aste fallimentari?

Come si può guadagnare con le aste giudiziarie?

Cercheremo di rispondere a queste domande. Vedi anche il nostro articolo sulle case all’asta.

Se ti interessi di immobili come me, avrai sentito parlare delle famose case all’asta o delle vendite giudiziarie.

E’ un argomento che riscuote moltissimo interesse.

Ed è per questo che viene cavalcato da moltissimi personaggi, specialmente sul web, in cerca di consensi e di guadagni.

Sarai incappato anche tu in qualche mago delle aste! In uno dei cosiddetti guru delle aste!

Quelli che ti fanno diventare ricco in pochi passi e posseggono i segreti magici per aggiudicarsi i migliori immobili all’asta!

Bene: cercherò di fare un pò di chiarezza su questo settore, tralasciando i facili entusiasmi.

Il settore è difficile e complesso. Partecipare con successo ad un asta non è facile per chi non è del settore.

Aggiudicarsi un buon affare è assai arduo. Non dar retta ai faciloni e agli imbonitori.

E ti spiego perché.

Intanto vediamo come funziona il mercato delle aste giudiziare e come si deve procedere per aggiudicarsi una casa all’ asta.

Ciò che diremo a proposito di un asta giudiziaria immobilare vale anche per le astegiudiziarie mobiliari (che trattano di beni mobili) e per tutto il settore delle esecuzioni giudiziarie.

Vale, in tema di fallimenti e aste e nel complesso e articolato settore delle vendite immobiliari e mobiliari. Quelle svolte attraverso le procedure d’asta.

Ad esempio, non esistono solo gli immobili. Puoi comprare all’asta anche una automobile o delle attrezzature o tutto quello che ha un valore economico e può essere venduto attraverso una procedura d’asta giudiziaria. (Vedi anche, in tema di aste online auto e siti specializzati: aste giudiziarie auto, aste fallimentari auto, aste automobili, aste auto online, e tanti altri).

Aste immobiliari tribunale e uffici giudiziari: non amo particolarmente questo settore…

Perchè?

Eticamente, questo settore delle aste immobiliari è costruito sui drammi delle persone.

Come avviene una vendita case all’asta? Quali sono i suoi presupposti?

La vendita di manufatti immobiliari all’asta e l’esistenza di aste e fallimenti, a cura di vari enti e tribunali, presuppone che alla base vi sia stato un problema di insolvenza nel pagare un debito.

Che è un problema della vita di qualcuno.

Ci sono i colpevoli, quelli che meritano di essere espropriati perchè agiscono con l’animo delinquenziale o truffaldino, ma ci sono anche (e sono moltissimi) gli incolpevoli, i poveri debitori che non ci arrivano, a pagare il debito. 

Coloro che vanno in difficoltà a causa di problemi di lavoro, di salute, di crisi economica e così via.

E quando c’è un asta immobiliare, non è dato sapere a chi partecipa e a chi poi acquista, cosa c’è veramente dietro.

E sicuramente, dietro una casa in vendita all’asta, c’è un dramma personale di qualche famiglia o di qualche persona.

Ecco perchè non mi piace…

Dico questo perchè nella mia attività lavorativa ho incontrato molti casi diciamo “pietosi”, in cui ci sono andati di mezzo immeritatamente dei cittadini incolpevoli.

Non sono un sentimentale ma in alcuni casi bisogna avere molta cautela nel giudizio.

Sicuramente non mi piace godere sulle disgrazie altrui. E questa componente, nelle case all’asta giudiziaria, è molto frequente che ci sia.

Aste immobiliari: andiamo al “freddo business”

Nelle aste giudiziarie immobili, qualcuno, precisamente il debitore, non ha pagato il suo debito.  E quindi il creditore si rivolge alla pubblica autorità e si avvale di una procedura che la legge gli consente:  far vendere all’asta i beni del debitore, onde potersi soddisfare del credito non onorato.

Chiaro?

Quindi, alla base di un asta, c’è sempre un problema di qualcuno che, a torto o a ragione, ci rimette la casa!

E proprio l’esistenza di tale problema rende fallimenti e aste convenienti.

Accade che, dovendo celermente soddisfare il creditore, il bene può essere venduto anche sottocosto per velocizzare la procedura.

Quindi, il prezzo in cui viene messo all’asta l’immobile, è inferiore quasi sempre al prezzo di mercato.

Talvolta, se non ci sono contendenti, può essere davvero molto ribassato rispetto al valore reale. Ed è proprio qui che si nasconde il vero affare.

Il principio che per fare un affare bisogna farlo quando compri e non quando vendi, vale a maggior ragione per le aste immobili.

Che sono un sistema molto antico di fare buoni affari.

Ma tu che sei un neofita, come puoi arrivare a superare “i vecchi marpioni” che si aggiudicano immobili all asta da sempre? Che lo fanno di professione?

Non è facile competere, specialmente se si tratta di un vero affare ed il prezzo è conveniente.

Aste immobiliari: come funziona una procedura d’asta

Vediamo di spiegare come funzionano le asteimmobiliari, le aste legali, le aste pubbliche.

Il provvedimento finale di un giudice, dispone il trasferimento del diritto del debitore sull’immobile, all’aggiudicatario dell’asta, a fronte di un corrispettivo prefissato.

Con il ricavato della vendita all’asta si soddisferà il creditore, e se avanzerà qualcosa, andrà al debitore e cioè all’ex proprietario espropriato.

Nella vendita immobiliare all’asta si aggiudica l’immobile chi fa la migliore offerta, spesso in competizione con gli altri partecipanti all’asta.

L’aggiudicatario ottiene un decreto di trasferimento dal giudice che gli assegna il bene facendolo diventare di sua proprietà.

Prima di mettere un bene all’asta c’è l’obbligo di dare la giusta pubblicità alla futura asta, al fine di allargare la base dei partecipanti ed avere più possibilità di ottenere un elevata offerta d’acquisto.

Ma non sempre è così…

Questo, come dicevo prima, è un mondo abbastanza “torbido”, dove i migliori affari li fanno spesso i custodi e i curatori, che non hanno interesse a rendere “visibili” i veri vantaggi delle operazioni.

Ecco che le perizie non vengono messe on line, le foto dei beni all’asta a malapena si intravedono, le informazioni sono incomplete, e così via.

Se ci sono buoni affari, si cerca di farli fare agli amici.

Ahimè…

Non so nemmeno quanti custodi, curatori e giudici che ho conosciuto nell’ambito dell’attività professionale, sono stati inquisiti…per interesse privato in atti d’ufficio ed altri reati.

Torniamo alle aste immobiliari

Esistono due tipologie di aste:

–con incanto: si mettono in competizione tutti i partecipanti i quali fanno le loro offerte e vince quella maggiore. C’è un tempo per rilanciare e un importo minimo da offrire in aumento. Proprio come si vede in molti film. In genere questa viene indetta quando l’asta senza incanto non ha prodotto risultato.

–senza incanto: le offerte vengono presentate in busta chiusa e possono essere fatte al ribasso (max 25%). Il prezzo ribassato non basterà ad aggiudicarsi il bene ma costituirà la base per la successiva vendita all’incanto. Ossia partendo da quel prezzo,  gli offerenti faranno le loro offerte in competizione.

Detto questo sei pronto per partecipare ad una vendita immobili all”asta?

Penso di si.

Sei pronto per partecipare, ma sicuramente non sei pronto per aggiudicarti il bene messo all’asta.

Prima devi fare un sacco di cose.

Devi fare una pianificazione ed una serie di ricerche e di analisi.

Innanzitutto devi ricercare gli immobili di tuo interesse.

Puoi consultare i vari siti on line di aste, i siti dei tribunali, consultare gli appositi giornali o le rubriche specializzate. O puoi guardare sulle offerte immobiliari delle agenzie specializzate in aste.

Nei siti aste on line puoi partecipare alle cosiddette aste telematiche, che cioè si svolgono del tutto sul web, senza l’intervento fisico come nelle aste tradizionali (Ebay, costituisce il più conosciuto sito di aste on line di beni mobili).

Individua gli immobili alla tua portata

Devi, con molta attenzione e accuratezza, individuare gli immobili di tuo interesse attraverso uno screening delle posizioni.

Di ogni posizione controllerai la zona, il prezzo, se già c’è stata una precedente asta andata deserta, da quanto tempo è stato messo in offerta.

Poi analizzerai LA PERIZIA del CTU del tribunale. Dove troverai la maggioranza delle informazioni tecniche (e non solo) che ti interessano. Troverai qui anche le informazioni che ti faranno capire se l’immobile è occupato ed eventualmente da chi ed a che titolo (contratto d’affitto, occupazione, ecc.).

La cosa fondamentale in questa fase è capire se l’immobile è libero o occupato. Non è differenza da poco. Se è occupato poi bisognerà liberarlo…

Non dovrai farlo da solo ma comunque ci vorrà del tempo e c’è il rischio (reale) che lo sfrattato sia il vecchio debitore proprietario. Il quale, irritato dalla perdita del bene, potrebbe fare dei danni all’immobile con forte aggravio di costi a tuo carico. Questa non è una ipotesi infrequente.

Mi è capitato di vedere debitori sfrattati che hanno smontato tutto (finanche i rubinetti e i sanitari, le porte e quant’altro asportabile. Per non parlare di quelli che hanno vandalizzato selvaggiamente l’immobile e le sue pertinenze.

Può capitare. Come vi sentireste si vi tolgono la casa?

Poi devi fare o far fare (dalle agenzie immobiliari di tua fiducia o da un perito tecnico) una valutazione congrua dell’immobile. Per capire a che prezzo puoi arrivare.

Successivamente devi valutare tutte le spese accessorie e connesse. Eventuali condoni da completare o da richiedere (uno dei vantaggi è che si riapre il condono edilizio lo sapevi?).

Verificare i problemi col condominio e gli altri condomini, se ci sono arretrati da pagare, cause in corso,  e quant’altro.

Aste immobiliari: come partecipare all’asta

Nell’ordinanza del giudice trovi tutte le informazioni sulla cauzione da versare per essere ammesso a partecipare (il classico assegno circolare depositato che ti verrà restituito in caso di non aggiudicazione). I documenti che dovrai allegare e tutte le altre informazioni indispensabili per la tua partecipazione. Il tribunale (cancelleria), per questo, è a tua disposizione.

La domanda, preventivamente compilata secondo le indicazioni, andrà depositata in cancelleria del tribunale o presso il notaio incaricato.

Sarai ammesso a partecipare se tutto va bene. Dovrai forse competere con altri aspiranti.

Non farti prendere la mano durante l’asta.

Pianifica preventivamente a quale cifra massima sei disposto ad arrivare.

Attenzione però, si innesca una competizione quasi di tipo sportivo e se sei un soggetto che non ama perdere, potresti farti prendere la mano e rilanciare oltre il tuo limite.

Non farlo. E’ un grave errore…

Ma ti assicuro che può capitare. Ci si ingolosisce, si sente la vittoria vicina, ci si fa trasportare dalla foga e dall’ottimismo. Ma comunque questo è un errore da non fare.

Poniamo il caso che tu ti aggiudichi il bene, dovrai saldarlo entro 120 giorni.

Questo significa che dovrai versare il saldo del prezzo di aggiudicazione con bonifico o con assegno. Devi avere la somma disponibile. O avere la certezza che ti abbiano concesso il mutuo e che te lo erogheranno il giorno del pagamento in tribunale.

Decreto di trasferimento

Con il decreto di trasferimento del giudice, diventi proprietario a tutti gli effetti e tutti gravami esistenti, le ipoteche, le trascrizioni e quant’altro,  vengono cancellate.

Come dicevo prima si aprono i termini del condono per sanare eventuali abusi esistenti sull’immobile.

A questo puto sei il nuovo proprietario, hai pagato un prezzo probabilmente conveniente, ma c’è un ultimo aspetto, da non trascurare in fase di analisi preventiva.

La casa è veramente libera?

O è occupata dal precedente proprietario o nel frattempo è stata occupata da altri?

Questo è il vero rischio che spesso mi ha frenato dal partecipare alle aste.

Questo aspetto avresti dovuto verificarlo in precedenza e comunque, qualora l’immobile fosse occupato, si inizia la procedura di sgombero.

Ovviamente non deve sussistere un regolare contratto di affitto (nel quale sarai subentrato), ma spero tu lo abbia verificato prima.

Purtroppo i risvolti e i sotterfugi legali ci sono per rendere la vita difficile a chi si è aggiudicato un bene, al di là dell’assistenza della legge che tutela comunque l’aggiudicatario di una vendita immobili all’asta.

 

Ricercare le opportunità

Dove posso procurarmi le operazioni e cercare le case in vendita all’asta?

Sicuramente un ottimo canale sono i siti di aste, i portali fallimenti e i portali aste che trovi ovunque sul web (asteannunci, portale aste, aste online e tanti tanti altri…)

Ce ne sono moltissimi di siti aste on line, per aggiudicarsi le case in vendita all asta.

(asteimmobiliari it, aste e annunci, aste annunci.it, asteimmobili.it, astagiudiziaria.com, astegiudiziarie.it, aste giudiziarie Roma, aste immobili Milano, portaleaste, asteannunci.it, portale aste giudiziarie, annunci aste, aste.it, asta online, aste giudiziarie online. Spesso basterà digitare la parola “aste immobili” seguita dalla città in cui si vuole fare la ricerca. Vedi anche www.astegiudiziarie.it)

…e tanti altri… siti e portali specializzati.  Ne nascono ogni giorno di nuovi, visto che il business delle aste giudiziarie on line è molto richiesto ed in ascesa.

Ovviamente, è sempre bene crearsi un team di professionisti che ci assistano in tema di immobili, sia che intraprendiamo la carriera di investitore immobiliare sia che ci occupiamo di aste giudiziarie. 

Spiego tutto quello che riguarda gli immobili, con le varie strategie per investire e per acquistare,  nei miei 2 libri appena usciti, di cui puoi consultare la pagina di presentazione cliccando sui link qui sotto.

1)Guida facile per investire in immobili

2)Investire in immobili e comprare casa

Il notaio, il perito, il tecnico per i lavori, sono figure che ci aiutano ed ci evitano di commettere errori irrimediabili.

Nel caso delle aste immobiliari c’è una maggiore tutela dell’investitore perché tutto passa attraverso un tribunale ed il giudice garantisce tutti i passaggi. Cosa che nelle negoziazioni private non avviene.

Bene, ora sei pronto, se te la senti, a studiare il mercato delle aste giudiziarie e partecipare a qualche asta!

Buon lavoro