Agevolazioni fiscali immobili prima casa

Vediamo rapidamente, in questa guida acquisto prima casa, cosa occorre per accedere alle agevolazioni fiscali prima casa.

Gli acquirenti di immobili abitativi (e loro pertinenze) possono accedere ai benefici prima casa se sono residenti nel Comune dove acquistano l’immobile.

In alternativa, possono trasferire successivamente la propria residenza nel Comune suddetto, entro diciotto mesi dalla data dell’atto di acquisto effettuato usufruendo della agevolazione prima casa.

In questo caso si parla di autocertificazione prima casa (si dichiarerà davanti al notaio di impegnarsi a trasferire la residenza nel nuovo immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa).

Inoltre, non dovranno possedere altri immobili sul territorio nazionale, idonei ad essere utilizzati come prima casa.

Attenzione! Si può essere chiamati a pagare, con gli arretrati e salate sanzioni, quanto non pagato contravvenendo alla suddetta norma.

In cosa consistono le agevolazioni fiscali prima casa ?

• Imposta di registro prima casa al 2% anziché al 9%, se si compra da privati.
• Iva prima casa agevolata al 4% anziché al 10%, se si acquista dal costruttore.

Imposta ipotecaria in misura fissa 168 euro.

Un esempio:

Se acquisto casa da costruttore, in una palazzina appena finita, al prezzo di 300.000 euro, pagherò il 4% su tale importo, ossia 12.000 euro di imposta (iva acquisto prima casa).

Se invece acquisto da privato (venditore persona fisica) lo stesso appartamento, allo stesso prezzo, pagherò il 2% non sul prezzo, ma solo sulla rendita catastale (imposta registro prima casa). Supponiamo che la rendita catastale sia di di 160.000: pagherò 3.200 euro.

Una differenza non da poco, soprattutto su importi più rilevanti…vedi Comprare casa dal costruttore o dal privato.

Requisiti di legge per accedere alle agevolazioni fiscali prima casa

• Non essere titolari, esclusivi o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa d’abitazione nel territorio del Comune ove si acquista la casa.
• Non essere titolari, neppure per quota, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa che si sono succedute nel tempo sulla, così come richiamate dalla Legge 28 dicembre 1995 n.549.
• La casa non deve avere caratteristiche di lusso secondo i criteri determinati dal D.M. 2 agosto 1969 (G.U. n.218 27 agosto 1969).

Decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa

L’agevolazione c.d. “prima casa” permette di accedere agli incentivi prima casa ma comporta l’obbligo di non vendere l’immobile prima di 5 anni dalla data del rogito di acquisto.

Tuttavia, si può vendere la prima casa (entro il quinquennio) purché se ne riacquisti un’altra (prima casa) entro 12 mesi dalla data della vendita della prima.

In questo caso si recuperano anche le imposte di registro acquisto prima casa pagate in precedenza e si detraggono dalla nuova imposta da pagare.

Si genera un credito di imposta a favore del cittadino che ha venduto la sua prima casa prima dei cinque anni e ne ha riacquistata una entro i 12 mesi, sempre usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

Se tuttavia non si acquista un’altra prima casa entro 12 mesi, c’è la perdita benefici prima casa con la decadenza da tutti i benefici prima casa legati all’acquisto, con l’obbligo di dover restituire tutte le differenze di imposte prima casa, iva agevolata prima casa, e dover pagare le relative sanzioni.

Le imposte sulle locazioni

Diverso è il trattamento fiscale sugli affitti.

Esso varia dalla tipologia degli immobili e può variare anche in base alla natura dell’affittuario.

Nel caso di affitti di immobili commerciali, il fisco richiede un’imposta pari a quella relativa alla propria aliquota fiscale (quella che si paga sulla dichiarazione dei redditi), calcolata sul 95% del canone di affitto.

Lo stesso avviene per gli immobili locati a privati, con l’eccezione della cosiddetta “cedolare secca“.

La cedolare secca

Il cittadino privato (non le società) può avvalersi del regime agevolato della “cedolare secca” (qui la normativa) pagando un’aliquota fissa sul canone di locazione del 21% o del 10%, in caso di canone concordato.

Ma attenzione!

Opererà solo se il vostro affittuario sarà una persona fisica…e non un ente o una società.

Non può essere applicata in caso di locazione a società o a coloro che esercitano attività d’impresa, anche se l’utente finale è un privato cittadino.

Quindi scordatevi affittuari tipo Ambasciate, Banche, Multinazionali, e così via…

Strano il fisco, vero?

Quindi: o il privato cittadino agisce nelle vesti di una persona fisica oppure scatta l’aliquota normale.

La cedolare secca è applicabile solo per immobili (e relative pertinenze) di categorie catastali specifiche. È esclusa la categoria A10 (uffici).

E non vale per i contratti uso ufficio o uso promiscuo.

Facciamo un esempio.

Se affitto una casa ad una famiglia e quindi l’intestatario del contratto sarà una persona fisica, posso avvalermi della cedolare secca e quindi pagare il 21% di imposta secca sul canone di locazione percepito.

Se invece il titolare del contratto è una società (ad esempio, la casa dell’affittuario la paga il suo datore di lavoro nelle vesti di un’azienda o una banca o un’ambasciata), NON posso avvalermi della cedolare secca e pagherò l’imposta normale.

Una buona conoscenza delle agevolazioni fiscali immobili prima casa consente di ottimizzare il proprio acquisto immobiliare.

Questo vantaggio fiscale, con tutte le agevolazioni che comporta, è una opportunità da sfruttare.

Si tratta di uno dei pochi vantaggi offerti dal Fisco al cittadino italiano e può servire anche per effettuare investimenti immobiliari in modo intelligente.

Ma ne parliamo in altri nostri contenuti.