Affrancazione vincoli edilizia convenzionata

Parleremo di affrancazione vincoli edilizia convenzionata e delle nuovissime novità introdotte con la 

Legge n° 108/2021

La legge che cambia in meglio le Affrancazioni dai vincoli (e anche le Trasformazioni del diritto di superficie in diritto di proprietà)

Questa storica legge modifica I COSTI e LE MODALITA’ delle affrancazioni e delle trasformazioni:

• L’obbligo per i Comuni di rispondere entro 90 giorni alle istanze pervenute dai cittadini (probabilmente in alcuni Comuni tipo Roma sarà difficile rispettare tali tempistiche – ma c’è la legge che lo stabilisce stavolta).
• L’affrancazione del bene  e la Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà non possono avere costi eccedenti i seguenti limiti:
• limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125metri quadrati.
• Inoltre viene estesa anche per la Trasformazione del diritto di superficie in piene proprietà (come già era per l’istanza di affrancazione) la possibilità di utilizzare una scrittura privata autenticata.

Incredibili vantaggi a favore dei cittadini

“I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza”

“I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura”.

PER il COMUNE di ROMA ci sono importantissime novità (dicembre 2021), che rendono l’affrancazione automatica! 

Affrancazione Roma ultimissime notizie!

(puoi scaricare dal nostro sito la modulistica – trovi il link più avanti-)

Dopo lo sconcio di alcuni Comuni che presentavano ritardi nella lavorazione delle domande di affrancazione, tutto sembra sulla via della risoluzione dopo le ultime determine dei Comuni e le leggi tutte a favore delle semplificazioni.

Apro una breve parentesi sulla situazione preesistente:

1)Affrancazione Roma 2020: il Comune di Roma aveva superato le 6.000 domande ferme con un ritmo di evasione di 10 al mese.

2)Affrancazione Roma novità: tante belle intenzioni e parole, delibere favorevoli, ma tempi ciclopici.

3)Affrancazione Roma, reso possibile il calcolo dei coefficienti on line: il calcolo affrancazione Roma 2019 ed anni precedenti prima non era possibile, ma adesso ci sono le tabelle con i valori.

4)A Dicembre 2021 la Giunta Gualtieri ha reso AUTOMATICHE le affrancazioni trascorsi 20 anni dall’acquisto e per i soli immobili in diritto di proprietà.

Passi importanti.

D’altra parte, non ci si spiegava come un Comune che è al disastro finanziario, che potrebbe incassare un sacco di soldi proprio dalle affrancazioni, non facesse nulla per evadere le migliaia di domande in attesa. Un danno ai cittadini e all’erario del Comune!

E attenzione lo stesso vale per i condoni fermi al 2003 o peggio al 1985!

Torniamo al tema generale, dopo la parentesi su Roma – che è la città dove questo fenomeno è più presente-.

L’affrancazione riguarda il prezzo massimo di cessione ed altri vincoli soggettivi.

E’ il prezzo imposto dal Comune per le case in edilizia convenzionata.

Vedi la nostra guida sull’edilizia convenzionata

Può anche interessarti l’articolo sul social housing e l’articolo sull’edilizia residenziale pubblica.

Riguarda:

EDILIZIA CONVENZIONATA, EDILIZIA AGEVOLATA, EDILIZIA IN COOPERATIVE O DA COSTRUTTORI CONVENZIONATI…ETC.

Il prezzo massimo di cessione, che impedisce la normale compravendita degli immobili al prezzo di mercato, ha generato nel recente passato migliaia di cause tra chi ha venduto e chi ha comprato in deroga al prezzo massimo di cessione.

La legge  “SALVAVENDITORI” ha sanato tutti i contenziosi tra privati inerenti il prezzo massimo di cessione è stata approvata in Dicembre 2018. IL DECRETO ATTUATIVO E’ STATO APPROVATO IL 25.11.2020.

E in questo modo lo Stato ha inteso sanare e mettere ordine ad un caos normativo ed interpretativo causato in decenni di disinteresse del legislatore.

Affrancazione significato

Questo termine non va confuso con affrancamento o con affranco.

Dicesi affrancazione il procedimento necessario ad ottenere la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione stabilito per gli immobili realizzati in edilizia convenzionata nell’ambito dei piani di zona dei Comuni.

In realtà il significato di affrancare possiamo trovarlo nel nostro codice civile.

La affrancazione è un diritto potestativo che esiste nel nostro ordinamento (in tema di enfiteusi, usi civici, ecc.) e che è stato reso applicabile anche all’ edilizia convenzionata legge 167 Roma con il riscatto dei vincoli.

L’ affrancazione è l’acquisto della proprietà o il riscatto di un diritto mediante il pagamento di una somma di denaro.

Il concedente (nel nostro caso il Comune) non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

Quindi adesso esiste un diritto di affrancazione, non solo a proposito dell’affrancazione usi civici, affrancazione enfiteusi, ma anche a proposito dei vincoli degli immobili legge 167.

Edilizia convenzionata significato

Riguarda gli immobili costruiti e venduti secondo una convenzione edilizia e rientranti in un ambito di legge (legge 167 edilizia agevolata).

Parliamo in generale di convenzioni edilizie: edilizia convenzionata vincoli, edilizia convenzionata prezzo imposto, edilizia convenzionata requisiti.

Convenzione edilizia significato: è un contratto di convenzione tra il Comune e un costruttore o una cooperativa, nel quale sono specificati i requisiti edilizia convenzionata e i vincoli per gli acquirenti, con tempi e modi di esecuzione della convenzione.

Le convenzioni edilizie sono simili tra loro, ma diverse da Comune a Comune, da piano di zona a piano di zona.

Facciamo un passo indietro:

Cosa significa acquistare case convenzionate ovvero case con vincoli edilizia convenzionata ?

Acquistare edilizia convenzionata significa comprare casa ad un prezzo conveniente, magari con una sovvenzione pubblica (contributo statale o regionale), con mutui agevolati, insomma con delle condizioni di favore secondo specifiche convenzioni edilizie.

Una casa edilizia convenzionata può essere un affare…

Può consentire a tante famiglie di acquistare una casa che altrimenti non avrebbero potuto permettersi.

Quindi esiste un fine sociale…teniamolo sempre presente…non è permessa la speculazione.

Non è una edilizia libera a prezzi convenzionati ma una edilizia convenzionata e prezzi vincolati, sia in acquisto che in cessione.

Vincoli su immobili legge 167 edilizia convenzionata

Spesso oltre al vincolo del prezzo massimo di cessione (l’acquirente non può rivendere ad un prezzo di mercato) esiste anche il diritto di superficie (il terreno è di proprietà del Comune e viene concesso in godimento per un periodo di 99 anni o più). Inoltre esistono dei vincoli soggettivi riguardanti chi può o non può acquistare un immobile in edilizia convenzionata, come il non possesso di una prima casa, l’essere cittadino italiano, il non aver usufruito già di tali agevolazioni e così via.

Tali vincoli sono contenuti nelle singole convenzioni edilizie riguardanti quel determinato piano di zona di quel Comune specifico e sono veramente tante le sfumature e le differenze sui requisiti soggettivi. In alcuni casi, se ci sono sovvenzioni pubbliche come ad esempio contributi regionali a fondo perduto, questi vincoli possono riguardare anche requisiti di reddito del richiedente o di limiti di Isee. Bisogna vedere i singoli casi.

Affrancazione vincoli edilizia convenzionata

L’affrancazione è stata introdotta per salvare molte delicate situazioni.

In passato, prima della famosa sentenza della Corte di Cassazione del 2015, per un equivoco generale (ma che non ha indotto in errore alcuni esperti notai e gli studiosi più attenti) le case vendute con la legge 167 edilizia agevolata, sono state vendute e ricomprate a prezzi liberi, dopo il primo quinquennio di assegnazione.

Compravendite eseguite ignorando i vincoli ed i requisiti di legge, che hanno creato situazioni di ingiusto arricchimento:

-chi ha comprato ad un prezzo agevolato e ha venduto ad un  prezzo di mercato

…e di conseguente ingiusto impoverimento…

-chi ha comprato a prezzo di mercato da un assegnatario e, dopo la sentenza del 2015 sopracitata, si trova una casa invendibile.

Tutto questo, secondo la giusta interpretazione delle leggi dello Stato e dopo la pronuncia in tal senso della Corte di Cassazione, sempre con la famosa sentenza del 2015.

I notai, che prima avevano stipulato considerando il prezzo massimo di cessione decaduto dopo i primi cinque anni dalla prima assegnazione, ora si trovano a dover cambiare completamente rotta.

E tutto è drasticamente cambiato, creando contenziosi, drammi familiari, difficoltà economiche e tante altre infauste conseguenze.

Edilizia convenzionata vincoli

I vincoli principali, ORA A SEGUITO DELLA LEGGE 108/2021 fortemente semplificati nei modi e nei costi, sono:

-prezzo massimo di cessione (è il prezzo imposto edilizia convenzionata)
-diritto di superficie (in questo caso si procede alla trasformazione e non alla affrancazione per il riscatto terreno edilizia convenzionata)

Questi sono i due vincoli che possono essere liberati con l’ atto di affrancazione e con il successivo atto di trasformazione, pagando un prezzo di affrancazione ( e nel caso di diritto di superficie: prezzo di trasformazione), cui valori massimi sono stabiliti, come abbiamo visto in 5.000 euro (fino a 125 mq di superficie) e 10.000 euro (oltre i 125 mq).

Edilizia convenzionata Roma (edilizia convenzionata 167 Roma)

Cosa succede a Roma?

E perchè a Roma il fenomeno assume dimensioni socialmente preoccupanti?

Perchè in questa grande città si concentrano la gran parte degli immobili in edilizia convenzionata del nostro paese.

Sono moltissime le case edilizia convenzionata nel territorio di Roma, dove i prezzi vendita immobili sono elevati e le richieste abitative numerosissime.

Quali sono i problemi nella edilizia agevolata Roma e nei piani di zona Roma?

-prezzi immobili Roma molto elevati;
-moltissimi piani di zona con migliaia di famiglie interessate dal problema dei vincoli;
-migliaia di compravendite “effettuate fuori legge” a prezzi di mercato;
-numerosissime cause pendenti o potenziali, conseguenti alla sentenza del 2015 della Corte di Cassazione;
-cittadini e famiglie condannate (o con processi in corso) a ingenti risarcimenti;
-indebito arricchimento dei vincitori delle cause (che dopo aver acquisito il risarcimento potevano affrancare la casa e rivenderla a prezzo libero);

…insomma un vero terremoto sociale nel territorio della capitale.

Tanto che il Comune, già sotto il governo dei cinque stelle, ha dovuto evitare una rivolta sociale e mettere le mani sul problema.

Finalmente fu deliberata dal Comune di Roma il 23 Ottobre 2018 (delibera 127/2018) la determinazione dei coefficienti (scontati e rateizzabili) per il calcolo del canone da pagare per eliminare il vincolo del Comune di Roma diritto di superficie e del prezzo massimo di cessione.

Il costo da pagare per l’affrancazione vincoli edilizia convenzionata doveva essere certo ed i coefficienti degli immobili, pubblicati on line sul sito del Comune in modo da rendere facile il calcolo del prezzo dell’affrancazione. 

Simulatore del Comune di Roma

La novità interessante riportata nel decreto attuativo della legge salvavenditori offre la possibilità di rateizzare il costo di affrancazione (dietro presentazione di una fideiussione bancaria) e la diminuzione del corrispettivo di circa il 50%.

Pensate che a Novembre 2018 su 4.508 istanze di affrancazione (risalenti anche ad alcuni anni prima) solo 578 erano state evase.

A dicembre 2019) le domande avevano superato le 5.600!

A inizio 2020 il numero delle richieste inevase era oltre le 6.000!

Ora la Giunta Gualtieri (nel Dicembre 2021) ha ulteriormente semplificato rendendo automatiche le affrancazioni dopo 20 anni. Vedi quanto detto prima.

La affrancazione come avviene

Deve essere stipulato tra il richiedente ed il Comune un vero e proprio atto.

Prima era previsto un “atto pubblico di affrancazione”, ora è possibile una semplice scrittura privata autenticata. Vedi questo articolo se ti interessa approfondire le  “scritture private”.

Le affrancazioni già stipulate sono quelle reputate urgenti dal Comune di Roma: quelle in cui erano già stipulati i contratti preliminari notarili di vendita registrati e trascritti, oppure quelli in cui si era in presenza di gravi motivazioni.

Altrimenti le domande non venivano prese in considerazione.

Alcuni cittadini hanno dovuto stipulare dei preliminari fittizi di compravendita, pur di ottenere questo diritto.

Tutto questo, oltre alle tante carenze di questo Comune, causava un grave disservizio a poveri proprietari di immobili in edilizia convenzionata.

Il diritto di affrancazione (un diritto appunto) tutelato dalla legge, deve essere concesso e stipulato in tempi accettabili ed a semplice richiesta del cittadino.

I tempi devono essere brevi, visto che sono in ballo interessi economici e interessi sociali come il diritto alla casa e a poterla rivendere liberamente.

Vendere casa edilizia convenzionata

Cosa bisogna fare per avere l’ affrancazione vincoli edilizia convenzionata ?

Bisogna procedere con due diverse istanze, a seconda del vincolo da riscattare:

-Riscatto prezzo massimo di cessione, calcolo e coefficienti da richiedere al Comune (per ottenere l’affrancazione);
-Eventuale riscatto diritto di superficie Comune di Roma, calcolo e coefficienti sul sito del Comune (trasformazione diritto di superficie Roma);

Ecco qui dove scaricare la modulistica del Comune di Roma per richiedere l’affrancazione:

Affrancazione Roma modulistica

Calcola il coefficiente con il simulatore del Comune (lo trovi generalmente sul sito specifico di ogni Comune).

Il mio consiglio, se non si è molto esperti di questi temi, è quello di sentire preliminarmente un notaio di fiducia, che vi consigli per il meglio prima di procedere alla richiesta, anche perchè le novità si susseguono in questo campo e sempre a favore della semplificazione.

Se volete vendere la casa senza affrancazione, al prezzo massimo di cessione, ricordate che questo va aggiornato, asseverato da un perito, visto che i prezzi sono cambiati e i valori di mercato anche.

Talvolta alcuni prezzi di cessione sono addirittura divenuti “eccessivi” rispetto agli effettivi valori commerciali degli immobili, ecco perchè lo sconto del 50% è stato previsto nell’ultimo decreto attuativo della legge.

Affitto Roma riscatto: sono molte le unità abitative in edilizia convenzionata offerte con il Rent to buy (affitto con riscatto).

ATTO DI AFFRANCAZIONE

I proprietari di un immobile costruito in un Piano di Zona che hanno necessità di venderlo a valore libero o affittarlo, devono presentare una istanza affrancazione o domanda affrancazione al Comune il quale deve rispondere entro 90 giorni.. Si otterrà un numero di protocollo che individuerà la pratica in tutto il suo iter burocratico. Ricordiamo che l’affrancazione diviene adesso automaticamente (nel Comune di Roma) dopo i 20 anni per gli immobili in diritto di proprietà (da dicembre 2021).

Nel Comune di Roma se ne occupa il Dipartimento Attuazione e Programmazione Urbanistica e le richieste sono molto indietro tanto che ci vogliono mesi ed anzi anni per ottenere l’atto di affrancazione, vediamo ora cosa avviene con l’emanazione delle nuove leggi che abbiamo citato. Tutto dovrebbe procedere speditamente ed uniformarsi alla volontà del legislatore.

TESTO DI LEGGE 108/2021 CHE HA SEMPLIFICATO LA MATERIA

TESTO DI LEGGE N.136 DEL 17 DICEMBRE 2018  (cd legge salvavenditori):

AI prossimi aggiornamenti!