Affitto con riscatto come funziona
Il contratto di affitto con riscatto come funziona in pratica?
E’ stato introdotto nel nostro ordinamento nel 2014.
E’ una delle nuove formule per acquistare casa!
Affitto con riscatto come funziona
L’ affitto con riscatto (anche detto rent to buy) è una formula che rivoluziona il modo di comprare un bene.
Acquisto casa con affitto a riscatto: prima si affitta… poi si riscatta.
Funziona come un affitto che poi si trasforma in acquisto.
La formula affitto con riscatto si adatta molto bene al settore immobiliare, dove in questi anni c’è molto invenduto e poca liquidità.
E’ adatto per i più giovani che non hanno la possibilità di disporre di un anticipo per l’acquisto della casa, ma hanno un reddito per pagare un affitto.
Con il rent to buy viene data la possibilità di abitare la casa e di decidere entro un certo periodo se acquistarla o meno.
Decisione libera, non obbligatoria.
L’affitto a riscatto è un contratto introdotto in Italia con il decreto sblocca Italia del 2014 (D.L.133) poi convertito in legge L.164/2014).
Una delle cose buone fatte dal Governo per i cittadini.
Il contratto…
Come funziona l’affitto con riscatto ?
Per capire l’affitto a riscatto come funziona bisogna tener presenti le norme che regolano i due contratti (affitto e compravendita) che si fondono in questa formula.
L’ affitto con riscatto consente di stipulare un contratto d’affitto che poi si può trasformare in una compravendita (acquisto a riscatto).
L’acquisto non è obbligatorio, ma costituisce soltanto un’opzione legata alla locazione.
Il contratto di affitto a riscatto è una formula unica che racchiude in sè due parti distinte:
-un contratto di locazione;
-un contratto preliminare di futura vendita da effettuarsi entro un certo periodo (generalmente 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a massimo 10 anni).
Ovviamente il canone mensile sarà maggiore di un semplice canone di locazione: si compone anche della parte relativa all’acconto sul prezzo di vendita.
Questo prevede lo schema standard, ma vertete (dopo) che si sono affermate anche formule più brevi, dove tutto il canone viene computato al prezzo di acquisto.
Una parte (concedente), affitta ad una parte (conduttore) un bene, dietro versamento di un canone di locazione, concedendo il diritto di riscattare il bene ad una determinata scadenza.
Il conduttore acquista subito il possesso del bene ed acquisisce l’opzione di acquisto finale, che può esercitare o meno.
Ripetiamo: non c’è l’obbligo di comprare ma, se si decide di acquistare, il prezzo è quello fissato inizialmente.
Ma il vero vantaggio del contratto di affitto con riscatto è che i canoni pagati (in tutto o in parte) vengono scorporati dal costo finale del bene.
Gli affittuari…
Per anni molti gli affittuari hanno sofferto la sensazione di “buttare i soldi” vivendo in una casa in affitto.
Magari progettavano l’idea di comprare una prima casa, ma nel frattempo sprecavano denaro pagando l’affitto al proprietario dell’immobile.
Ebbene, con questa formula dell’ affitto case con riscatto, finalmente si ha la possibilità di recuperare , in tutto o in parte, i canoni versati vedendoseli scontare dal prezzo finale di acquisto.
Altro vantaggio del rent to buy è che il prezzo di acquisto può essere fissato subito, e quindi rimarrà invariato durante tutto il periodo di affitto, prima del riscatto.
Esiste in questo caso un forte vantaggio per il conduttore.
Facciamo l’esempio di un contratto a 10 anni.
Se nel decennio i prezzi degli immobili saranno saliti, il conduttore avrà fatto un affare, potendo esercitare l’opzione di acquisto al prezzo fissato all’inizio del contratto.
Se il mercato immobiliare sarà sceso e il prezzo fissato sarà non più congruo, il conduttore potrà non esercitare l’opzione e lasciar cadere il contratto.
Avrà tenuto in affitto l’immobile per tutti questi anni, ma potrà rivolgersi altrove.
Come funziona l’ affitto a riscatto?
…come un vero e proprio contratto di affitto…
Questa formula contrattuale ha permesso ai costruttori, durante la perdurante crisi immobiliare, di concedere interi fabbricati agli affittuari (potenziali acquirenti), in rent to buy.
Vantaggi dell’affitto riscatto:
-Comprare un bene non sborsando il prezzo.
-Pagare un affitto per il godimento del bene, che verrà poi detratto dal prezzo di vendita. Non andrà perduto.
-Poter modulare questa formula con le diversificate esigenze familiari e personalizzare il contratto.
Gli altri strumenti per comprare
Oggi, con gli affitti a riscatto, si hanno più strumenti a disposizione per comprare la casa.
Ecco citati i principali:
– acquisto tradizionale con pagamento immediato (magari servendosi di un mutuo bancario)
– leasing abitativo a privati
– rent to buy o affitto a riscatto
– la locazione con patto di futura vendita;
– la vendita con riserva della proprietà;
– la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
– il preliminare ad effetti anticipati.
La tassazione sui canoni
Sui canoni degli appartamenti a riscatto si pagano le imposte di registro (sulla parte di canone da imputare al prezzo di acquisto) e le tasse sulle locazioni (cedolare secca o tassazione ordinaria) sulla parte del canone destinata alla locazione.
L’affitto con riscatto come funziona : il diritto di acquisto
Alla scadenza del contratto affitto riscatto il conduttore può esercitare il diritto all’acquisto, ma non è obbligato.
Se lo esercita ha il diritto di acquistare alle condizioni pattuite nel contratto e di scorporare dal prezzo i canoni pagati.
I canoni di norma (ma non sempre) sono scomposti in due parti: una parte per il godimento del bene, una parte in conto acquisto del bene.
Insomma il contratto con riscatto è modulabile ed ho visto varie versioni, adattabili a tanti casi diversi.
Il rent to buy immobiliare non ha vincoli e può essere utilizzato per ogni tipologia di immobile (prima casa, immobile secondario, uffici, edifici vari, ammessi anche i rustici e i fabbricati non completati).
Insomma è un contratto aperto e modificabile liberamente attraverso la modulazione del canone.
E’ modulabile in base alla volontà delle parti
Per questo ci piace.
La stipula della compravendita deve avvenire al massimo entro i dieci anni dalla stipula del contratto di affitto con riscatto (rent to buy).
Normativa di riferimento
Oltre alla succitata legge del 2014 sull’affitto con riscatto che regola questo contratto, si utilizzano anche le norme giuridiche sull’usufrutto e sul contratto preliminare di acquisto.
La manutenzione ordinaria del bene è a carico del conduttore, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del concedente.
Può essere (entro un termine breve) usato anche lo schema “per persona da nominare”.
Il conduttore è tutelato anche in caso di fallimento del concedente (cosa assai importante quando si parla di vendita di immobili acquistati dal costruttore).
Tutto questo a patto ovviamente che sia utilizzata la forma dell’ atto pubblico dinanzi al notaio e che l’atto venga trascritto.
Questa formula contrattuale viene utilizzata anche per l’edilizia convenzionata, in città come Roma o Milano dove gli immobili in edilizia agevolata sono tantissimi.
Interi quartieri sono stati costruiti e poi concessi in rent to buy, assolvendo anche una importante funzione sociale.
Affitto con riscatto : occhio al contratto!
Lo schema è quello che abbiamo enunciato ma qualche “furbo” potrebbe inserire clausole quali l’obbligo di acquisto o modulare in modo non conveniente il canone (la parte dedicata all’affitto e quella dedicata all’acquisto).
Basterà leggere bene il contratto (prima di impegnarsi) e chiedere chiarimenti al notaio che stipula, facendosi spiegare bene i punti salienti (ma questo rientra tra i doveri del notaio!).
Ho visto molti contratti in cui, a fronte di una breve durata 2/3/4 anni, i costruttori, per incentivare l’acquisto, consentono di portare a deconto del prezzo tutto il canone pagato, per invogliare l’acquirente.
Ed in effetti questa costituisce una buona opportunità per fare un buon acquisto, a prezzo vantaggioso.
Affitto con riscatto : la tutela del compratore
Il compratore è tutelato?
Fino a che punto?
Se l’impresa di costruzioni (o i venditore in generale) fallisce?
C’è la revocatoria?
La risposta è positiva per i compratori: le tutele ci sono tutte.
Il contratto, a patto che sia stipulato per atto pubblico e che venga trascritto dal notaio, garantisce per 10 anni da tutti i possibili rischi.
Iscrizioni ipotecarie successive, pignoramenti, non inficieranno i diritti degli acquirenti.
La tutela dell’affitto con riscatto è addirittura superiore a quella riservata ai contratti preliminari di compravendita trascritti, che è limitata a tre anni e non a dieci.
Chi ne trae vantaggio?
In primis i costruttori di case che con la crisi immobiliare di questi anni hanno accumulato molto invenduto.
Ed il rischio per i costruttori è anche quello della “occupazione abusiva” delle case incustodite, o i furti dei materiali.
Concedere in affitto le case libere, con opzione d’acquisto, agli inquilini che siano potenziali acquirenti, conviene molto ai costruttori.
Le case non abitate si deteriorano e rischiano di essere vandalizzate od occupate.
Potrei citarvi molti casi in cui alcuni costruttori romani si sono visti occupare le case (appena finite!!) da bande organizzate.
E in Italia liberare le case occupate è molto ma molto complicato ed ha tempi lunghissimi.
Così come gli sfratti sono complicati e a lungo termine.
Non ci sono molte tutele per i proprietari immobiliari nel nostro paese.
Le case occupate (ma anche gli alberghi ed altri edifici commerciali) sono una vera sventura per chi subisce l’occupazione abusiva (sia privati cittadini che imprese).
Ho conosciuto proprietari ed imprese che sono fallite perchè dovevano pagare i mutui su case che erano state occupate e che non potevano vendere nè affittare.
E che poi, una volta liberate dopo molti anni di tribolazioni, erano state devastate con atti di vandalismo che nessuno ha ripagato.
Negli Stati Uniti, se occupi una casa che non è tua, viene lo sceriffo e ti butta fuori a calci, senza tanti complimenti dopo qualche giorno!
Vantaggi anche per i conduttori
Anche i conduttori traggono vantaggio da questa formula.
Magari non sono ancora pronti ad acquistare o non hanno ancora messo da parte i soldi per l’anticipo necessario all’acquisto di un immobile in vendita tradizionale…
… o non hanno ancora le idee chiare sul da farsi.
Con il rent to buy si prendono il giusto tempo per procurarsi la somma necessaria all’acquisto e possono magari “provare l’immobile” prima di comprarlo.
Insomma conviene a quegli acquirenti che non sono ancora pronti a fare il passo…
In conclusione il rent to buy è un contratto aperto, flessibile, modulabile, che può risolvere numerose problematiche a molte tipologie di cittadini. Approfondimenti sul contratto a cura del Notariato.
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