Acquisto immobile
Acquisto immobile: la scelta di un immobile richiede alcune accortezze fondamentali.
In questa guida, frutto dell’esperienza nel settore, formiamo tutti i suggerimenti necessari, unitamente ad alcuni segreti, per acquistare immobili.
Purtroppo non tutti osservano queste attenzioni nell’ acquistare casa, l’ufficio o un semplice immobile da investimento. I criteri da seguire sono tanti!
La casa ideale
L’acquisto della casa ideale (specie se è quella da abitare) è per alcuni l’operazione più importante della vita.
È quindi opportuno, proprio per l’importanza che riveste l’operazione, comprare sempre la migliore casa possibile, in relazione al budget che si ha a disposizione.
Bisogna adottare tutti gli accorgimenti necessari per non commettere errori nell’acquisto immobile.
Questo vale anche per chi vuole semplicemente cambiare casa : dovrà cercare di comprare la migliore casa sul mercato in quel momento, in base alle sue possibilità economiche.
Le compravendite immobiliari sono piene di errori di valutazione, di ripensamenti, e spesso è impossibile tornare indietro.
Acquisto immobile
…bisogna fare attenzione quando si acquista una casa!
È difficile capire (se non si è ingegneri, architetti o costruttori) se l’immobile che si acquista è sano, ben costruito, esente da vizi.
Un palazzo o una villa rilucenti di nuovo possono nascondere vizi insidiosi e inaspettati. Potremmo fare centinaia di esempi.
Ci fidiamo spesso dell’aspetto esteriore (esterno ed interno) ma non ci curiamo di cosa ci sia sotto la vernice (magari appena rilasciata, che ci fa apparire tutto nuovo e splendente)…
Acquistare immobile OK…ma sotto cosa c’è ?
Domande da farsi in un acquisto immobile
- È la migliore casa che posso comprare?
- Ho trovato veramente la casa ideale?
- Non mi sto facendo trasportare dalla fretta di decidere?
- Mi stanno influenzando nella scelta?
- Ho veramente esplorato tutte le possibilità?
Queste sono le prime domande da porsi visto che è facile lasciarsi trasportare dai facili entusiasmi.
Mi è capitato personalmente molte volte di avere fretta di concludere un acquisto immobile e ripensare, dopo che l’affare è sfumato, che in fondo è stato meglio così.
Successivamente ho sempre trovato nuove opportunità, spesso migliori, oppure sono cambiate le mie aspirazioni di acquisto casa.
L’ acquisto immobile è una cosa seria…
Non a caso richiede una forma solenne: la stipula di un atto pubblico a cura di un Notaio.
Tuttavia spesso si sorvola su tutti quegli aspetti che abbiamo prima citato e che invece possono risultare determinanti per la buona riuscita o per il fallimento dell’intera operazione.
Un immobile può costare centinaia di migliaia di euro. Sarebbe il caso di spendere qualche spicciolo per fare i giusti accertamenti.
Non vi pare?
Ma di questo parleremo dopo.
Consigli nella ricerca e nella scelta dell’immobile
Amate ricercare da soli la vostra casa ideale o vi affidate ad agenti immobiliari?
Su questo tema dobbiamo aprire una parentesi che riguarda proprio le agenzie immobiliari.
Oggi la maggioranza delle transazioni avviene proprio tramite agenti immobiliari, spesso poco professionali ed attenti solo ad incassare la provvigione.
L’agenzia immobiliare, dovete pretenderlo, deve accertare perlomeno la parte urbanistica, catastale e la corretta provenienza del bene.
E deve anche occuparsi della trattativa, portandola avanti nel vostro interesse.
Tutto il resto degli accertamenti (libertà da gravami, servitù, sicurezza dell’acquisto, eventuali donazioni) li farà il Notaio.
Vi consigliamo inoltre di fare accertare gli aspetti tecnici da un perito (geometra professionista o architetto iscritto all’albo).
Con un costo di poche centinaia di euro fugherete ogni dubbio sulla costruzione e su tutti quegli aspetti che è bene conoscere prima di aprire il portafoglio…
Allo stesso tempo otterrete anche una valutazione dell’immobile “a corpo” e “a metro quadro”, che vi guiderà nella corretta determinazione del prezzo di mercato.
Non avete idea di quante siano le variabili che incidono sul prezzo e sul valore di un immobile.
Acquisto immobile: gli aspetti strutturali
Parliamo a questo punto degli aspetti materiali, tecnici del manufatto che andiamo ad acquistare.
A quando risale la costruzione?
Sapevate che le costruzioni in cemento armato sono garantite per 100 anni?
E dopo i 100 anni?
Che succede?
Non so se vi è chiaro quello che è successo al Ponte Morandi di Genova …il cemento armato si deteriora con il tempo…ma questa è un’ altra storia…
Gli impianti, come sono stati fatti e quando?
Qual è la tipologia di fondamenta (a plinti, a piattaforma…?)
Chi è il costruttore?
Ci mette la faccia o si cela dietro una semplice “società srl” anonima e con capitale minimo?
E’ attualmente in attività?
Ha una storia di precedenti costruzioni?
Ha cause in corso per altri immobili costruiti, magari per vizi strutturali?
La struttura dell’edificio di che tipo è (cemento armato, acciaio, altre tipologie)?
Le tubature, le insonorizzazioni, le coibentazioni, i discendenti, gli impianti individuali e condominiali, come sono stati realizzati?
E ancora…
Come è rivestito l’immobile?
In mattoni, in cortina, in piastrelle, con elementi prefabbricati, con pannelli di cartongesso?
Quali sono le caratteristiche idrogeologiche (molto importanti!) del terreno su cui è costruito?
Sono stati usati criteri antisismici? Se si quali?
L’immobile è a posto dal punto di vista catastale ed urbanistico (sia a livello condominiale che dell’unità specifica)?
Avete visionato il certificato energetico (con la classe energetica) dell’immobile?
Chi amministra l’immobile?
Che reputazione ha?
L’amministratore di condominio come si chiama, come opera? …(prendeteci contatto)
Avete visionato il regolamento di condominio? (Cito questo perchè in alcuni casi, nel regolamento di condominio, è previsto che lo stabile ospiti antenne di telefonia mobile che emettono forti onde elettromagnetiche…o altre servitù pericolose). E se è previsto…e non lo sapevate…non potrete fare nulla.
Cosa prevede il regolamento di condominio?
_”Il regolamento di condominio è un documento fondamentale da analizzare (non per niente viene citato e richiamato nell’atto di acquisto).
__Contiene le regole fondamentali alle quali vi dovrete attenere e soprattutto contiene le deroghe alle comuni norme legislative (ad es. se sia possibile aprire una porta, se non potete opporvi alla presenza o all’installazione di antenne di telefonia sul tetto con emissioni elettromagnetiche, che tipo di tende da sole montare, che tipo di inferriate, se si prevede una antenna centralizzata, se è consentito o vietato installare una parabola sul terrazzo privato, come comportarsi nel condominio… il possesso di animali, gli orari di silenzio, e molti altri aspetti da non sottovalutare).
È l’insieme di regole fondanti e fondamentali del vivere in quel determinato condominio.
Ci sono lavori straordinari deliberati dall’Assemblea condominiale?
Ce ne sono in previsione a breve?
Quel è la situazione delle parti condominiali?
Ci sono cause in corso? E con chi?
Ci sono inquilini morosi cui il condominio ha fatto causa?
Chi sono i vicini di casa?
Che reputazione hanno?
E potrei continuare ancora…
L’acquisto di una casa è un evento per molti unico nella vita e deve essere effettuato con cognizione di causa.
La maggioranza delle transazioni avviene tramite agenti immobiliari, spesso attenti solo al pagamento della provvigione. Ma non è sempre così: conosco Agenti immobiliari molto seri che svolgono il lavoro con passione ed efficienza.
L’agenzia immobiliare (se si sta occupando della compravendita) ha fatto tutte le ricerche del caso (catastali, di conformità urbanistica, sui proprietari, ecc.ecc.)?
Il proprietario dell’immobile, se trattasi di cittadino privato, chi è?
Che lavoro fa? …non vorrete trovarvi i creditori sotto casa…o peggio gli allibratori…o gli spacciatori…
Ovviamente stiamo estremizzando ma non è infrequente che i nuovi acquirenti siano coinvolti in vecchie storie che non li riguardano, specialmente in certi quartieri “popolari”.
Ma poi, c’è un’altra questione, mi piace citarla anche se non riguarda tutti.
Supponiamo di essere superstiziosi!
Nel nostro paese ci sono anche le persone superstiziose, inutile negarlo.
Chi ha abitato in quella casa? Qual’è la storia dei proprietari? Ci sono misteri? Ovviamente i fantasmi non esistono ma forse altre suggestioni o superstizioni popolari per alcuni sono credibili.
Vi racconto un aneddoto realmente accaduto:
“una volta un mio amico/cliente comprò una casa molto bella, nel centro città, ad un prezzo favorevole, forse troppo favorevole…ma dapprima non ci fece caso. Solo dopo scoprì che, all’interno di quella casa, era stato compiuto un efferato omicidio, noto alle cronache, che riempì per anni i giornali essendo un caso irrisolto. Per molti non sarebbe stato importante, ma per lui, profondamente superstizioso, è un stato un trauma… che ha superato solo dopo molto tempo”.
Come scegliere la casa
Per quanto mi riguarda ci sono dei criteri fondamentali da seguire quando si vuole acquistare un immobile.
La prima cosa da considerare è che non si deve mai dare per scontato che quello sia l’acquisto definitivo, l’affare della vita che durerà per sempre.
Gli eventi della vita cambiano, ci sono i figli, le storie familiari, i cambiamenti personali, di lavoro, ecc.ecc.
Quindi, quando si acquista una casa, il mio consiglio è quello di tener conto di tre criteri fondamentali:
…comprare “bene” ossia di acquistare un immobile al giusto valore, in una zona a buona commerciabilità, e che sia facilmente rivendibile.
E’ facile innamorarsi a prima vista, compiere un errore, specialmente se la fretta e le pressioni (magari di un intermediario immobiliare) ci incalzano.
Ribadisco quello che ho detto prima:
Per troppe volte quello che mi sembrava l’acquisto della vita, magari sfuggito all’ultimo momento per varie ragioni, non lo avrei più fatto solo a distanza di qualche mese!
Dobbiamo pensare che, normalmente, ci sarà sempre una nuova e più appetibile opportunità e che i grandi affari, per essere tali, devono avere delle precise caratteristiche.
Viviamo in un mercato, quello italiano, dove per fortuna l’immobile è considerato un bene rifugio e dove i nostri genitori ci hanno abituato a considerare la casa una cosa importante.
Quindi esiste un mercato attivo e prospettico che, anche in uno stato di crisi del settore, ci permette di ragionare razionalmente.
I prezzi delle case sono, in questo momento, assai scostati dai parametri di mercato di qualche tempo fa.
Sul prezzo di un immobile influisce l’idea del venditore che la propria casa valga ancora come qualche anno prima.
Le quotazioni di mercato sono troppo variabili di zona in zona, di strada in strada e gli elementi determinanti per valutare il pregio di una casa sono troppo soggettivi.
Ad esempio conosco persone che non comprerebbero e non comprano piani bassi.
Alcuni che guardano per prima cosa l’affaccio.
Altri che considerano fondamentale l’esposizione (nord,sud,est,ovest).
Tanti che si preoccupano della reale metratura dell’immobile e non comprano a corpo: effettuano meticolose misurazioni.
Altri ancora che badano soprattutto alle spese condominiali ed allo stato degli spazi comuni, e così via.
Ognuno mette in campo i suoi criteri soggettivi.
Un buon metodo per acquistare a colpo sicuro
Quindi, per prima cosa, cerchiamo di pianificare l’acquisto stabilendo quelli che sono i “nostri” parametri ed i nostri gusti, commisurati alle nostre esigenze personali e familiari.
Cosa ci interessa di più? Cosa vogliamo? Qual è la nostra idea?
Poi selezioniamo un portafoglio di immobili da visitare i quali abbiano i requisiti che abbiamo individuato; cominciamo pazientemente a fare visite e traiamo le nostre valutazioni.
Un lavoro redatto per iscritto ci aiuterà
Via via che facciamo le visite, ci renderemo conto che diventeremo esperti di quella zona e delle quotazioni di mercato, riuscendo ad entrare nei meccanismi di valutazione.
Annotiamo tutto su un quaderno: data visita, impressioni, nostra valutazione “a caldo”, prezzo, trattabilità…e tutto il resto…
Infatti, dopo che avremo visitato più immobili, faremo confusione.
Solo l‘esperienza diretta (e non indotta) può convincerci gradualmente che stiamo diventando più esperti di quella tipologia di case.
Quindi il mio consiglio è: studiare la zona d’interesse, leggere, informarsi, visitare e rivisitare le case.
Insomma non fermiamoci al primo “amore”.
Più andremo avanti e più affineremo i nostri gusti e la nostra capacità di valutare e capiremo esattamente cosa cerchiamo.
Poi arriverà il momento, che ci apparirà finalmente chiaro, di fare la nostra offerta.
In questo caso, se non siamo abili negoziatori, il consiglio è quello di avvalersi di un esperto, di norma un agente immobiliare serio, che sia in grado di trattare con il proprietario.
La trattativa indiretta infatti è sempre consigliabile se non siete un professionista.
Tramite un terzo potrete formulare proposte che “faccia a faccia” non sarebbe facile prospettare al proprietario.
…e la trattativa è fondamentale in un acquisto immobiliare…
Ah…dimenticavo…occorre trattare il prezzo della provvigione anche con l’agente immobiliare…c’è sempre un margine.
Immobile nuovo o usato?
Anche qui è una questione di gusti.
L’immobile nuovo di norma è costruito con un criterio più moderno, in base a norme energetiche più evolute, con gli spazi più ridotti e concentrati (ciò permette di risparmiare sui metri quadrati) e soprattutto tutto sarà nuovo ed in garanzia.
Dagli impianti, agli infissi, ai rivestimenti, ecc.ecc.
L’immobile usato tuttavia può essere un buon affare soprattutto quando il prezzo pagato risulti conveniente e quando magari si abbia intenzione di effettuare una profonda ristrutturazione.
Se poi si scelgono alcuni quartieri o alcune aree storiche l’unica scelta può essere quella di un immobile usato.
Le nuove costruzioni di norma sono periferiche sia pure in quartieri attrezzati e ben urbanizzati.
In questo caso mettiamo in preventivo gli alti costi di ristrutturazione che lievitano sempre rispetto ai preventivi iniziali.
Bisogna rilevare inoltre che negli ultimi 15 anni si progettano case moderne, funzionali, esteticamente apprezzabili e dotate di spazi esterni fruibili.
Con ampi terrazzi e criteri estetici di alto livello.
Il top è rappresentato dalle piscine sui terrazzi degli attici che hanno conferito al piano attico un pregio superiore agli appartamenti in villa.
Un altro consiglio è quello di essere concreti.
Non fermarsi di fronte ad un piccolo vizio estetico, ad un colore che non piace, ma guardare la sostanza dell’investimento.
I colori si cambiano, i rivestimenti anche, le pareti si abbattono e gli spazi si modificano, è solo una questione di spesa aggiuntiva.
Quindi se l’immobile vale e corrisponde alle caratteristiche richieste non fermatevi dinanzi a piccole modifiche da apportare.
Magari calcolerete i costi aggiuntivi come sconto da richiedere sul prezzo di acquisto, in fase di trattativa.
Acquisto dal costruttore
Ci sono dei vantaggi: quello di avere un immobile nuovo ed in garanzia, dove non bisogna spendere soldi per la ristrutturazione o le migliorie. Inoltre non dovremmo trovare sorprese.
Lo svantaggio è sicuramente il prezzo di acquisto che di norma sarà più elevato che non acquistare un immobile usato (…e per di più trattabile) da un privato.
Ma l’aspetto più penalizzante, come spieghiamo dopo, è dato dalla tassazione sul prezzo totale che si esprime con l’iva al 4%(prima casa) o al 10% (vedi nostro articolo acquisto da privato o da costruttore).
Acquisto da privato
E’ la modalità sicuramente più conveniente dal punto di vista fiscale.
Si paga infatti il 2%(prima casa) o il 7% non sul prezzo pagato, ma sulla rendita catastale dell’immobile che normalmente è molto più bassa del valore commerciale e quindi del prezzo pagato.
Inoltre, essendo usato, l’immobile può essere oggetto di offerta e di trattativa e quindi avere un prezzo ancora più ribassato.
Lo svantaggio è quello di non avere la garanzia sull’immobile, che viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Sarà importante, prima di pagare il prezzo, accertarsi che tutto sia in ordine e che non ci siano vizi o vincoli (quali edificio pericolante, sottoposto a vincoli idrogeologici o delle Belle arti.
Oppure costruito in edilizia convenzionata (convenzione con il Comune o con la Regione) con vincoli tipo il prezzo di cessione, i limiti temporali alla rivendibilità, il diritto di superficie, e così via).
Un altro svantaggio è che non sapremo quasi nulla su chi lo ha costruito, sul come lo ha costruito e sulla storia dell’immobile.
Acquisto uso investimento
Sicuramente l’immobile rimane a nostro avviso un buon investimento.
A patto di acquistarlo al giusto prezzo e riuscire a trarne un reddito che copra le spese e ci dia un guadagno, anche minimo. L’importante è non rimetterci.
L’investimento ideale è quello fatto con i soldi della Banca, con un mutuo, che si paghi con il reddito da locazione.
Con il passare del tempo l’investimento si ripagherà da solo ed arriverà un giorno che sarà libero dal debito. Ed allora potremo renderci conto di aver fatto un ottimo affare.
Purtroppo in Italia tutto questo è più difficile, essendoci una tassazione elevata sul cespite, sul reddito da locazione.
Su ogni cosa e su ogni situazione, lo Stato ed il fisco italiano mettono le loro mani, senza nulla in cambio.
Tuttavia, anche se meno di una volta, i margini di convenienza ci sono anche nel nostro paese.
Il prezzo degli immobili
Trattate il prezzo. Il prezzo va trattato: sempre!!
Non esistono prezzi fissi, ma esigenze di vendere e di comprare che possono avere un’ampio margine di trattabilità.
Il prezzo delle case è infatti direttamente commisurato alla necessità del proprietario di vendere o addirittura di svendere (cosa che può capitare e determinare un buon affare per il compratore).
Sugli immobili ci sono prezzi orientativi di zona ma il costo finale è determinato dall’incontro di domanda ed offerta.
E tutto passa da una buona trattativa.
Da non sottovalutare sono gli aspetti fiscali della compravendita.
Possono significare un consistente risparmio o una consistente remissione.
Prima casa, seconda casa, casa a disposizione, casa a reddito, ecc.ecc., classi catastali, hanno un significato fiscale rilevante.
Sfruttare al meglio le poche agevolazioni che lo Stato concede è quanto mai opportuno.
Gli immobili costituiscono, secondo il sottoscritto, sempre una buona opportunità d’investimento e comunque una forma di mantenimento della ricchezza al riparo dalle insidie costituite dai mercati, dalle valute e dagli eventi socio politici.
L’immobile è tangibile, ci puoi stare dentro, e sono d’accordo che non ti tradisce mai…anzi!
**_”Se possiedi una casa, la Banca ti ascolta e ti assiste più volentieri che se non ce l’hai…
…ricordalo sempre.”_**
a cura di Gianfranco Saro
